강북 지역 최대 재개발 사업장으로 총 4,116세대의 엄청난 규모를 자랑하는 갈현1구역이 최근 감정평가 완료와 조합원 분양가를 공개 및 조합원 분양신청을 완료하면서 재개발 사업에 속도를 내고 있습니다. 이 구역의 전체적인 사업내용과 분양가 등 현황에 대해서 알아보겠습니다.
갈현1구역 주택 재개발 정비사업
- 재개발 추진 과정
- 입지 및 주변 환경
- 사업개요
- 인근 현황
1. 재개발 추진 과정
이 구역은 지난 2011년 9월 정비구역으로 지정된 후, 2015년 12월 조합설립인가를 거쳐, 2019년 1월 사업시행인가를 받고, 2020년 5월 23일 조합원 총회를 통해 시공사를 롯데건설로 선정하였습니다.
롯데건설이 조합 측에 제안한 내용을 살펴보면, 1. 3.3㎡당 공사비 기존 465만 원을 459만으로 제안해 총공사비가 100억 원 이상 줄었습니다. 2. 분양가 납부 방식을 0%, 0%, 100%로 제안하면서 조합원들은 계약금, 중도금 없이 잔금을 입 때 한 번에 지불하는 방식을 제안해 조합원들의 부담이 한층 줄어들게 되었습니다.
이러한 이유 때문에 롯데건설은 조합원들의 압도적인 지지를 받고 시공사로 선정되었습니다. 롯데건설이 이와 같은 파격적인 조건을 내 새운 이유는 갈현1구역을 강북의 랜드마크로 시공하고 다수의 강북권 역세권 재개발 사업을 수주하기 위한 포석으로 풀이되고 있습니다.
총공사비는 약 9,200억 원 규모로 롯데건설이 제안한 단지명은 '북한산 시그니처 캐슬'입니다.
※ 감정평가 결과 전달
2020년 12월 8일부터는 그동안 진행된 감정평가 결과가 전달되었고 평가금액이 예상치보다 높게 나오고 있다고 합니다. 때문에 기존에 형성된 프리미엄이 낮아지는 효과로 인해 최근 구역 내 매물들의 가격 상승이 이어지고 있다는 소식입니다.
※ 향후 일정
현재 이 사업장은 조합원 평형 신청을 완료하고
- 2021년 8월 관리처분계획인가가 예정되어 있으며,
- 2021년 10월 이주를 시작으로
- 2022년 8월 철거,
- 2025년 말 또는 2026년 초 준공을 목표로 사업을 진행하고 있습니다.
2. 입지 및 주변 환경
지하철 3호선과 6호선 환승역인 연신내역과 인접한 갈현1구역은 더블역세권 단지입니다. 향후 GTX-A 노선이 2023년 말 개통 예정으로 일산에서 삼성역까지 약 22분에 도착 가능하기 때문에 향후 강남으로의 접근성이 매우 좋아질 전망입니다. 때문에 이 구역도 사업 진행 과정에 따라 몸값도 지속적으로 상승할 것으로 판단됩니다.
지도에서 보시는 것처럼 구역 남쪽으로 갈현초등학교가 반경 300m 안쪽에 위치하고 있으며, 선일여자중학교, 선일여자고등학교, 선일이비즈니스고등학교, 대성중학교, 대성고등학교 등의 가까이 위치하고 있어 좋은 교육 환경을 갖추고 있습니다.
더불어 구역 북쪽으로 235m 높이의 매봉산을 등지고 있고, 북한산 조망권을 갖고 있는 쾌적한 생활환경을 갖춘 숲세권 단지로 향후 사업이 완성되는 시점에는 은평구를 대표하는 주거 단지가 될 것으로 보이며, 미래의 프리미엄도 꾸준히 상승할 것으로 보입니다.
3. 사업개요
이 사업장은 서울시 은평구 갈현동 300번지 일대, 정비구역 면적 238,850.9㎡ 규모로 조합원 수는 2,678명입니다. 정비기반 시설 57,706.4㎡를 기부채납하고 대지 면적 181,141.5㎡ 부지에 건폐율 32.59%, 용적률 230.42%를 적용하여, 지하 6층 ~ 지상 22층, 32개 동, 임대 아파트 620세대를 포함하여 총 4,116세대 규모의 아파트 및 복리 부대시설을 건립할 계획입니다.
※ 주택 공급 계획
새롭게 공급될 면적별 세대수는 전용 면적 기준, ▶39㎡ : 384세대, ▶43㎡ : 265세대, ▶59㎡ : 1,610세대, ▶74㎡ : 622세대, ▶84㎡ : 760세대, ▶99㎡ : 299세대, ▶114㎡ : 44세대, ▶124㎡ : 121세대, ▶149㎡ : 11세대로 구성되어 있습니다.
※ 조합원 분양가
갈현1구역 조합원 분양가액 추산액은 전용 면적 기준
- 59㎡ : 4억 4,279만 원 / 평당 1,764만 원
- 84㎡ : 5억 9,399만 원 / 평당 1,680만 원
요즘 보기 드문 정말 저렴한 가격입니다. 이 지역 인근의 신축 단지들과 비교하면 '녹번역 e 편한 세상 캐슬' 전용 84의 실거래가가 12억 원, '힐스테이트 녹번역' 전용 84의 매물 호가가 13억 원인 것을 감안하면 조합원분들의 이익은 그만큼 크다고 할 수 있겠습니다.
4. 인근 현황 - 힐스테이트 녹번역
2018년 12월 분양한 '힐스테이트 녹번역'은 지하철 3호선 녹번역 초역세권 단지로 지하 4층 ~ 지상 22층, 11개 동
총 879세대 규모입니다. 분양 당시 일반 평균 분양가 3.3㎡당 1,995만 원으로 전용 면적 84㎡ 기준 최저 5억 9,030만 원에서 최고가 7억 1,370만 원이었습니다.
2021년 6월 기준 이 단지의 전용 84㎡ 매물 시세는 하한가 15억 원에서 상한가 16억 원에 형성되어 있습니다.
응암 2구역을 재개발한 '녹번역 e 편한 세상 캐슬'은 2020년 5월 입주하였고, 임대 아파트 380세대를 포함하여, 총 2,441세대 30개 동 규모입니다. 이 단지의 조합원 평균 분양가는 전용 면적 기준 ▶59㎡ 3.3㎡당 1,428만 원 / 약 3억 5,700만 원
▶84㎡ 3.3㎡당 1,388만 원 / 약 4억 7,200만 원이었습니다.
2017년 분양 당시 일반 평균 분양가는 전용 면적 기준 ▶ 59㎡ 3.3㎡당 1,832만 원 / 4억 5,804만 원 ▶84㎡ 3.3㎡당 1,740만 원 / 약 5억 9,165만 원이었습니다.
최근 실거래가는 ▶59㎡ : 10억 8,500만 원, ▶84㎡ : 14억 110만 원에 거래가 이루어졌습니다.
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