재건축과 재개발의 사업성 차이 비교

 

 

■ 기부채납 비율은 재건축이 더 적다.
도로, 공원, 공용주차장, 비상시설 등의 정비기반시설이 대체로 잘 갖추어져 있다는 것은 재건축이나 재개발을 할 때 이런 시설들을 새롭게 만들지 않아도 된다는 뜻입니다. 반면에 정비기반시설이 열악하고 노후하다는 것은 재건축이나 재개발을 할 때 새로 만들어야 할 것들이 많다는 의미입니다. 만약 새롭게 만들어야 할 정비기반시설이 많다면 이러한 시설들을 짓는 데에 많은 땅이 할애될 것입니다. 

​ 이렇게 만들어진 정비기반시설은 개인의 소유가 될 수 없으므로 소유권은 지자체가 가져갑니다. 하지만 그 땅은 조합원들이 똑같은 몫으로 나눠서 내야 합니다. 이것이 '기부채납'이라는 것입니다. 

​ 정리하자면, 정비기반시설이 어느 정도 확보되어 있는 재건축 사업의 경우에는 기부채납해야 하는 부지가 적어집니다. 반면에 정비기반시설이 거의 없는 재개발 사업의 경우 기부채납해야 하는 부지가 많아집니다. 

​◆ 개발이익은 재건축이 더 크다.
기부채납 비율이 낮다는 것은 어떤 의미를 가질까요? 바로 개발이익이 커진다는 의미입니다. 기부채납 비율이 낮다는 것은 도로나 녹지로 기부해야 할 땅이 적다는 것이고, 그만큼 지을 수 있는 대지 면적이 많아진다는 것입니다. 사업장의 총면적이 똑같다더라도 기부채납이 적을수록 더 많은 세대를 지을 수 있는 것입니다. 지을 수 있는 세대가 많아지면 조합원에게 한 채씩 분양하고 난 후의 일반분양 물량도 많아지고, 따라서 재건축 사업의 개발이익이 커집니다. 

반대로 기부채납 비율이 높다는 것은 개발이익이 적어진다는 뜻이겠지요, 사업장의 총면적이 똑같더라도 실제로 아파트를 지을 수 있는 면적은 줄어들기 때문에 전체 세대수를 많이 지을 수 없습니다. 그러면 조합원 분양 물량을 줄일 수는 없으니 일반분양 물량이 적어지게 됩니다. 아파트를 지을 때 들어가는 비용을 일반분양 물량으로 충당하기가 어렵고, 조합원들이 상당 금액을 부담해야 하는 것입니다. 결국 기부채납 비율이 높아지면 조합원 분담금도 상대적으로 많아집니다.
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구체적인 수치를 통해 살펴보도록 하겠습니다. 아래의 표는 서울 모 지역의 실제 재건축 사업장에서 토지가 사용된 비율을 나타낸 자료입니다. '비고' 란에 '기부채납'으로 표시된 항목을 살펴보면 도로, 공원, 공공청사가 포함되어 있습니다. 이 세 가지를 합하면 전체 부지의 12.5%입니다. 공공청사 항목을 차지하고 있는 동사무소는 기존에 있던 동사무소를 철거하고 새로 지어서 기부채납을 하게 됩니다. 

 

 

 

​정리하자면, 이 아파트는 재건축 대상인 전체 토지 중에서 기부채납 비율 12.5%를 제외한 87.5%에 실제 아파트가 지어지게 됩니다. 총 8만3,387㎡ 중에서 순수하게 아파트 단지가 차지하는 토지가 7만 2,978㎡라는 뜻입니다. 

이번에는 재건축이 아닌 재개발 사업장의 사례를 살펴봅시다. 아래의 표는 경기도 모 지역의 실제 재개발 사업 계획 중 일부를 발췌한 것입니다. 표를 살펴보면 재개발 사업 후 도로, 공원, 주차장, 녹지 등 기반 시설에 할애되는 비율이 전체 토지 비율의 24.7% 임을 알 수 있습니다. 앞에서 살펴본 재건축 아파트의 기반 시설 비율이 12.5%였던 것과 비교하면 확연한 차이가 납니다. 

이 지역의 기부채납 비율이 왜 이렇게 높은지 자세히 살펴보면, 도로 부지가 16.4%를 차지한다는 것을 알 수 있습니다. 기존 도로가 너무 좁고 집들이 다닥다닥 붙어있다 보니 새로 도로를 만들기 위한 대지가 많이 필요한 것입니다. 사실 기존 도로가 그렇게 좁지 않았다면 재개발 구역으로 지정되지도 않았을 테지만 말입니다. 

 

 

결국 이 지역에서 실제로 아파트가 지어질 아파트용 대지의 비율은 전체 부지의 75.3%뿐입니다. 사실 이 정도 수치는 그나마 재개발 지역 중에서도 괜찮은 편에 속합니다. 어떤 지역은 기부채납 비율이 .5% 정도 되어서 아파트용 대지의 비율이 65%까지 떨어지는 경우도 있습니다. 아파트를 많이 짓지 못하면 사업성도 상대적으로 떨어질 것이라고 추측할 수 있습니다. 

 

◆ 재건축은 세입자 주거이전비 · 상가영업보상비가 없다.
그 밖에도 재건축과 재개발은 몇 가지 차이점이 있습니다. 먼저 '세입자 주거이전비'와 '상가 영업보상비'입니다. 재건축은 조합이 세입자 주거이전비와 상가 영업보상비를 지급하지 않아도 되지만, 재개발은 둘 다 지급해야 합니다. 그래서 재개발은 '사업 외보 상비'가 많이 발생합니다. 

​ 또한 의무적으로 공급해야 하는 소형임대주택의 비중도 다릅니다. 서울시의 경우 재건축의 용적률을 법정 상한 용적률까지 끌어올리기 위해서는 늘어나는 용적률의 50%를 소형 임대주택으로 공급해야 합니다. 단, 이 비율은 시 · 도별 조례에 따라 다르기 때문에 별도로 확인해 보셔야 합니다. 재개발의 경우 국계법상 임대주택 비율을 전체 세대수의 15% 이하로 정해놓고 있지만, 이 또한 시 · 도시사가 경정할 수 있도록 법이 개정되었습니다. 

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◆ 재건축은 재개발보다 투자금이 많이 들어간다.
 지금까지 살펴본 바에 의하면 재개발보다는 재건축이 사업 과정도 덜 복잡하고, 사업성도 좋아 보입니다. 그렇다면 모두가 재건축에만 투자할 것이지 굳이 재개발에 투자할 사람이 있겠느냐고 생각할 수도 있습니다.  

하지만 모든 것이 그렇듯 여기에도 일장일단이 있습니다. 재개발이 재건축보다 좋은 점은 투자금이 상대적으로 적게 들어간다는 점입니다. 재건축 사업성이 높게 나오는 저층 아파트의 경우 대지지분이 커서 매입가는 높은 반면 전세가는 매우 낮습니다. 그나마 중층 재건축 아파트의 경우는 저층 아파트보다 상대적으로 전세가율이 높기 때문에 실투자금이 줄어들 수 있지만, 그래도 재개발에 비해 투자금이 많이 필요한 것은 사실입니다. 

​ 반면에 재개발의 경우는 사업지 내에 단독주택, 빌라, 아파트, 근린상가 등 다양한 건축물이 존재하는데 그중에서 상대적으로 금액이 저렴한 빌라는 실투자금이 적게 들어가기 때문에 투자자들에게 인기가 많습니다. 최근 재개발 투자에 대한 인기가 높아지면서 빌라 역시 투자금 규모가 다소 커지긴 했지만, 재개발 지역에 위치하면서 투자금이 적은 서울과 인접한 경기도, 인천 지역의 재개발 구역을 잘 찾아보면 5,000만 원 이하로 투자할 수 있는 물건이 아직도 많이 있습니다. 

아래의 표는 지금까지 살펴본 재건축과 재개발 사업의 특징을 하나로 정리한 것입니다. 같은 듯 다른 재건축과 재개발의 차이점을 잘 알아두셔야 나중에 실수힐 일이 없습니다. 

 

 

◆재개발과 재건축의 차이점 ◆

 

*지상권 : 타인의 토지에 건물이나 기타 공작물, 수목 등을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리
*용적률 = (건축물연면적 / 대지면적) × 100
*상한 적용률 : 토지를 공원, 광장, 도로 등의 공공시설로 기부 채납하는 경우 추가로 부여되는 용적률
*법 정상한 용적률 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 용적률로 용도지역에 따라 종일반 주거지역은 250%, 3종 일반주거지역은 300% 이하