정비기본계획 VS 지구단위계획 비교

 

재건축 · 재개발 사업은 거주민들이 원한다고 모두 이뤄지는 게 아니라 「도시기본계획」의 큰 틀 안에서 지자체의 정책에 따라 진행되는 것입니다. 따라서 재건축 · 재개발의 가장 첫걸음은 바로 「도시기본계획」이라고 할 수 있습니다. 이것이 수립되면 그것을 기반으로 「도시기본계획」을 수립하게 되는데 여기에 「도시 및 정비 기본계획」과  「지구단위계획」이 포함됩니다.
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◈ 도시 및 주거환경 정비기본계획

먼저 말씀드린 것은 「도시 및 주거환경 정비 기본계획」(이하 정비 기본계획)입니다. 이것은 어떤 구역의 정비사업에 대해 지자체가 기본 방향과 목표 등을 제시해주는 종합계획입니다. 「정비 기본계획」은 정비예정구역, 즉 아직 정비구역으로 지정되지 않았지만 곧 지정될 예정인 구역들 앞으로 어떻게 바꿔나가면 좋을 것인지 기본 방향을 정해줍니다.
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​ 인구 50만 명 이상의 시에서는 10년 단위로 「정비 기본계획」을 수립하고 5년마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 다음 계획에 반영하도록 의무화되어 있습니다. 인구 50만 명 미만의 시 중에서도 도지사가 필요하다고 인정하는 경우 마찬가지로 「정비기본계획」 수립 대상이 됩니다.

이렇게 세워진 정비 기본계획을 바탕으로 정비구역 지정 대상과 정비 방향을 구체적으로 설정하고 정비기반시설 기준, 개발밀도 기준, 정비 방법 등을 구체적으로 정해줍니다.

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◈ 지구단위계획

「도시관리계획」을 수립하는 지역 가운데 일부 지역에 대해서는 「지구단위계획」이란 것을 수립합니다. 「지구단위계획」은 앞서 설명한 「정비 기본계획」과 「정비계획」 보다 더욱 구체적이고 세부적으로 세워지는 계획입니다. 「지구단위계획」은 건축을 할 때 용적률 및 건폐율뿐 아니라 건축한계선, 녹지 비율, 건축 허가 조건 등을 더욱 구체적으로 정해놓습니다. 특별히 합리적인 토지 이용이 필요하고, 기능을 증진시켜야 하며, 미관을 개선해야 할 이유가 있다고 판단되는 지역에 지정합니다.

최근 압구정동 재건축 사업을 「지구단위계획」으로 진행하겠다는 서울시 발표가 있었는데, 이에 대해 아파트 소유자들의 반발이 매우 심했습니다. 그 이유는 「지구단위계획」의 경우 쾌적한 환경을 만드는 것이 목적이다 보니 기부채납 비율이 높아질 수밖에 없기 때문입니다. 기부채납이 많아지면 그만큼 아파트를 지을 부지가 줄어들기 때문에 수익성도 낮아질 수 있습니다. 그러나 역으로 생각하면, 일단 지어지고 난 후에는 아파트 단지의 주변 환경이 매우 뛰어나게 바뀐다는 것도 고려해야 합니다. 그만큼 입주 후 아파트의 가치가 높아질 수 있습니다. 따라서 「지구단위계획」으로 재건축을 진행하는 것이 꼭 조합원들에게 불리하다고만 볼 수는 없습니다.