고덕주공9단지 2차 안전진단 탈락 무너지기 전까지 재건축 못한다?

강동구 고덕지구에 위치한 고덕주공 9단지는 이 지역에 남은 마지막 재건축 단지입니다. 지난 2020년 9월부터 3개월간 안전진단을 실시하여 D등급 판정을 받으며 재건축에 대한 기대감이 상승했었지만 2차 안전진단에서 C등급을 받으며 떨어진 것인데요,  현 정부에서 안전진단 항목 중 구조안전성을 강화하면서 붕괴 가능성이 없고 재도 개선이 있을 때까지는 재건축 판정을 받기는 어려울 것이라는 정비업계의 의견이 지배적입니다. 

고덕주공 9단지 주택 재건축 정비사업

1. 재건축 안전진단 
2. 고덕주공 9단지 기본 정보
3. 개발호재
4. 인근 현황

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1. 재건축 안전진단

재건축-안전진단-과정

재건축 안전진단 100점 만점으로 등급 분류

• A~C등급 : 55점 초과 - 유지보수 판정 재건축 불가
• D등급 : 31 ~ 55점 - 공공기관 적정성 검토 필요
• E등급 : 31점 미만 - 안전진단 통과 확정

고덕주공 9단지는 지난 1차 안전진단을 위해 용역업체를 통해 안전진단을 받은 결과 51.29점/D등급으로 공공기관의 적정성 검토를 거쳐야 했습니다. 이에 따라 2차 안전진단 공공기관(한국건설기술원 구원 / 국토 안전관리원)을 통해 진단을 받은 결과 62.70점/C등급을 받게 됨에 따라 재건축 불가 판정을 받데 된 것입니다. 

이런 결과가 나오기 이전인 지난 4월 서울시는 주민들의 실생활 환경에 맞추어 재건축 안전진단 기준을 재고해 달라는 요청을 국토교통부에 요청을 했지만 국토교통부는 꿈쩍도 안 하고 있는 상황으로 특별한 이슈가 생기지 않는 한 고덕주공 9단지의 재건축은 어려울 것으로 보입니다. 

2. 고덕주공 9단지 기본 정보

위치도

이 단지는 1985년 11월 준공을 받은 35년이 경과한 노후 아파트입니다. 지상 15층, 14개 동, 총 1,320세대 규모로 기존 건폐율 13%, 용적률 181%입니다. 현재 평형별 타입은 공급면적 기준 103㎡, 104B㎡, 106A㎡, 106A㎡, 108B㎡으로 31평과 32평으로 구성되어 있습니다. 

공급면적 기준으로는 약간의 차이가 있지만 세대당 평균 대지 지분은 16.62평으로 동일합니다. 

이 단지는 서울시 강동구 명일동 257번지에 위치하고 있으며, 지도에서 보시는 것처럼 지하철 5호선 명일역과는 약 530m, 굽은 다리역과는 약 500m 거리에 위치한 역세권 단지입니다.

단지 우측으로는 대명초등학교가 맞닿아 있는 초품아 단지일 뿐만 아리니라 한영중학교, 한영고등학교, 한영외국어고등학교, 명일여자고등학교 등 명문 학교들이 단지 인근에 가까이 위치하고 있는 뛰어난 교육 환경을 갖추고 있습니다.

※매물 시세

매물시세-실거래가

 

3. 개발 호재

9호선-연장-노선도

이 지역은 잠실과 강남지역으로 연결되는 지하철 9호선 4단계 연장사업이 2026년 개통을 목표로 사업이 진행되고 있고, 9호선 예정 역인 한영고역이 9단지 경계에서 약 300m 거리에 들어설 예정이어서 향후 직접적인 수혜를 입는 단지입니다.

4. 인근 현황

고덕-자이-분양가-시세

고덕주공 6단지를 재건축한 '고덕 자이'는 2018년 5월 일반분양을 실시하여 2021년 2월 입주를 시작하였습니다. 지상 11층 ~ 최고 29층, 19개 동, 임대 아파트 75세대를 포함하여 총 1,824세대 규모입니다. 

고덕 자이의 분양 일반 분양가(전용 면적 기준)

• 59㎡ : 6억 7,070만 원(최고가)
• 84㎡ : 8억 6,560만 원(최고가)

최근 매물 호가(전용 면적 기준)

• 59㎡ : 13억 5,000만 원(최고가)
• 84㎡ : 16억 5,500만 원(최고가)