대조1구역 철거는 끝났는데 일반분양은 빨간불

은평구를 대표하는 재개발 사업장 3곳은 대조1구역, 갈현 1구역, 불광 5구역입니다. 3곳 모두 활발하게 사업이 진행되고 있는데요, 그중에서 대조1구역은 철거 공사를 완료하고 착공을 앞두고 있었지만, 최근 조합 집행부와 비대위 격인 '바른 사업을 위한 조합원 모임'과의 갈등으로 사업 진행에 차질을 빚고 있다는 소식입니다. 이 구역의 최근 현황과 분양가 등 전체적인 사업내용에 대해서 알아보겠습니다. 

조감도

대조1구역 주택 재개발 정비사업

1. 재개발 추진 과정
2. 사업개요
3. 조합원 분양가 및 일반 분양가(예상)
4. 입지 및 주변 환경
5. 인근 현황

---

1. 재개발 추진 과정

추진절차 

철거현장

이 구역은 지난 2009년 5월 정비구역으로 지정되었고, 2011년 12월 조합설립인가를 거처, 2017년 1월 사업시행인가, 2019년 5월 관리처분계획인가를 받고, 같은 해 8월 이주가 시작되었고 현재 철거 공사도 순조롭게 진행되어 완료된 상태입니다. 

이 구역은 2020년 10월 22일 은평구로부터 사업시행 변경인가를 받았습니다. 사업시행 변경인가에 따라 전체 사업 내용에 많은 변화가 있었는데요, 변경된 내용 중 가장 눈에 띄는 것이 세대수로 전체 세대수가 기정 2,389세대에서 2,451세대로 62세대가 증가하였습니다. 정비 사업에서 이 정도로 세대수를 늘린 경우는 좀처럼 보기 드문 것인데요, 세대수가 늘어난 만큼 사업성은 이전보다 좋아질 것으로 보입니다. 

하지만 철거 공사가 완료된 시점에서 지난 5월에는 '바른 사업을 위한 조합원 모임'(이하 바사모) 측이 조합장 및 집행부 해임과 직무 집행 정지를 위한 총회를 발의하면서 법정 소송에 따라 조합장이 해임 등의 변수가 발행한 상황입니다. 바사모 측은 집행부의 과도한 연봉을 포함해 ▶조합 분양가 인상 ▶공사비 증액 ▶초호화 사무실 이전 등 집행부에 적지 않은 문제가 있었다는 지적입니다.

특히 조합원 분양가가 불과 1년 만에 최대 6000만 원 인상되면서 조합원 사이에서 비난이 이어지고 있고, 여기에 시공사 공사비 500억 원 증액과 함께 협력업체 추가 계약 등도 요구하면서 반발은 더욱 심해진 상태입니다. 일련의 사안에 심각성을 인지한 바사모가 임시총회를 통해 조합장 및 집행부 전원을 해임키로 의결한 것입니다. 이로 인해 현재 바사모와 집행부는 각자 의견을 피력하기 위해 가처분 혹은 효력 금지 소송 등 치열한 법정 다툼을 펼치고 있습니다.

향후 소송의 결과에 따라 현 집행부가 교체될 수도 있기 때문에 사업이 정상화되기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 보이며, 일반 분양은 2022년 상반기에나 가능할 것으로 전망되고 있습니다.

2. 사업개요

대조1구역_사업개요

사업시행 변경 인가에 따라 변경된 사업 내용을 정리해 보면, 대조1구역 재개발 사업은 서울시 은평구 대조동 88번지 일대 정비구역 면적 111,665.3㎡ 규모로 조합원 수는 1,551명입니다. 이 구역은 정비 기반 시설 21,856.9㎡를 기부 채납하고 대지 면적 89,808.4㎡ 부지에 건폐율 24.83%, 용적률 243.48%를 적용하여, 지하 4층 ~ 지상 25층, 28개 동, 임대 아파트 368세대를 포함하여, 총 2,451세대 규모의 대단지 아파트 및 복리 부대시설을 건립할 계획입니다.

이중 조합원 물량과 임대 물량을 제외한 약 500여 세대가 일반에 공급될 예정입니다. 시공사는 2017년 6월 현대건설로 선정되었습니다.

※주택 공급 계획 

건축-관련-사항

사업시행변경_건축계획

조합원 분양	1,541세대	62.87%
일반 분양	502세대	20.48%
보류지	40세대	1.63%
임대주택	368세대	15.01%
총세대수	2,451세대	100%

 

3. 조합원 분양가 및 일반 평균 예상 분양가

조합원-분양가

대조1구역의 평형 신청 후 ▶조합원 평균 분양가는 전용 면적 기준

• 59㎡ : 3.3㎡당 약 2089만 원 / 약 5억 150만 원
• 74㎡ : 3.3㎡당 약 2022만 원 / 약 5억 8,664만 원
• 84㎡ : 3.3㎡당 약 1861만 원 / 약 6억 3289만 원

▶일반 평균 예상 분양가

• 59㎡ : 3.3㎡당 약 2218만 원 / 약 5억 3248만 원
• 74㎡ : 3.3㎡당 약 2,100만 원 / 약 6억 926만 원
• 84㎡ : 일반 분양 없음

※상기 조합원 분양가 및 일반분양가는 추정치입니다. 사업의 진행 과정에서 변경될 수 있습니다.

​

4. 입지 및 주변 환경

대조1구역_위치도

대조1구역은 지하철 3호선 불광역과 연신내역, 지하철 6호선 구산역과 역촌역에 둘러싸인 곳으로 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한 수도권 광역급행역차 GTX-A 노선과 신분당선 연장선 등의 교통 호재로 투자자들의 관심이 높은 지역입니다. 때문에 교통 호재로 인한 가격 반영이  이미 적용되어 거래 가격은 이미 많이 오른 것으로 판단됩니다.

교육 환경을 살펴보면 구역 주변에 대은초등학교를 비롯하여, 대조초, 예일초, 동명여고, 동명 여자정보고, 예일여중고, 예일디자인고등학교 등이 위치하고 있습니다. 다만 중학교가 단지 인근 직선거리로 1km 이상 떨어진 곳에 은평중학교, 구산중학교, 선일여자중학교 등이 있는 것이 단점으로 여겨집니다만 대세에 영향을 줄 것 같지는 않습니다.

더불어 은평 성모병원, 불광역 NC백화점, 롯데몰, 스타필드 고양점 등 각종 생활 인프라도 갖추고 있는 지역입니다.

5. 인근 현황

갈현1구역 재개발 분양신청 완료 관리처분 준비중