북아현3구역 더블역세권의 미래가치

업무지구와 주거지가 같은 생활권에 위치한 직주근접의 최강자로 불리는 북아현 뉴타운은 마포 • 서대문 재개발 사업 중
최대 규모를 자랑하는 매머드급 재개발 사업지입니다. 그중 북아현3구역은 현재 사업시행인가를 받고 현재 사업시행 변경인가가 진행 중에 있습니다. 이 사업장의 전체적인 사업내용 및 예상 분양가 등에 대해서 알아보겠습니다.

조감도

북아현3구역 주택 재개발 사업

1. 입지 및 주변 환경
2. 재개발 진행 과정
3. 사업개요 및 분양가 안내
4. 인근 단지 시세

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1. 입지 및 주변 환경

북아현-뉴타운-구역도

북아현3구역은 지하철 2호선과 5호선 인근에 위치한 더블역세권으로 환승역인 충정로역과는 구역 경계에서 가장 가까운 곳은 불과 100m 정도 떨어진 초역세권이지만 가장 먼 곳은 약 1km 정도로 단지 내 편차가 크기는 하지만 북아현 뉴타운을 기준으로 시청과 광화문, 서울역, 마포, 홍대, 신촌이 가깝고 종로, 동대문, 용산, 명동, 여의도 등의 서울의 주요 업무지구로의 이동이 편리한 곳으로 입지상으로는 최적의 위치를 자랑하는 곳입니다.

위치도

지도에서 보시는 것처럼 구역 서측으로 추계초등학교를 비롯, 중앙여자중학교, 중앙여자고등학교, 한성중학교, 한성고등학교 등 다수의 학교가 위치하고 있으며, 이 구역 경계에는 경기대학교를 비롯하여 연세대학교, 이화여자대학교, 서강대학교 등 명문 대학교가 밀집해 있는 뛰어난 교육 환경을 갖추고 있습니다.

더불어 아현 뉴타운의 형성과 함께 이 일대에 대형 학원들이 들어서고 있는 것도 장점 중 하나로 볼 수 있는데요, 향후 북아현 뉴타운까지 사업이 완료되면 보다 많은 수의 학원들이 들어설 것으로 전망됩니다.

개인적으로 단점이라고 생각하는 부분은 향후 단지 설계가 어떻게 나올지는 잘 모르지만 구역 내 단차가 상당하기 때문에 단지 내에서 충정로역과 인접한 동과 그렇지 못한 동과의 선호도는 상당히 편차가 클 것으로 보입니다. 일반적으로 같은 동에서 로열층과 저층이 가격차이를 보이듯이 동의 위치에 따른 아파트 매매 가격이 상당히 벌어지지 않을까 하는 판단입니다.

2. 재개발 진행 과정

재개발-추진-과정

이 구역은 2008년 2월 정비구역을 거쳐 2008년 9월 조합설립인가, 2011년 9월 6일 사업시행 인가를 받고 2012년 1월 20일 분양신청을 완료했습니다.

하시만 전체 조합원 중 737명이 현금청산을 신청하며 사업 추진에 어려움을 겪게 됨에 따라 조합 측은 이를 극복하기 위해 여려 차례 회의를 통해 현금청산자들에게 분양신청 기회를 주고 조합원 자격을 부활할 수 있도록 노력한 결과 청산자들의 조합원 지위를 다시 인정해 주면서 현재는 약 2,420명이 되었습니다.

현재는 사업시행 변경인가가 진행 중에 있습니다.

3. 사업개요 및 분양가 안내

북아현3구역-사업개요

북아현3구역 재개발 사업은 서울시 서대문구 북아현동 3-66번지 일대, 정비구역 면적 268,785.1㎡(81,307.4평) 규모로 
조합원 수는 2,420명입니다.

이 구역은 정비기반 시설 89,511㎡를 기부 채납하고 대지 면적 179,274.1㎡(54,230.4평) 부지에 건폐율 18%, 용적률 255.89%를 적용하여 지하 5층 ~ 지상 29층, 38개 동, 임대 아파트 779세대(17.05%)를 포함, 총 4,569세대 규모의 아파트 및 복리 부대시설을 건립할 계획입니다.

이중 1,370세대(29.98%)가 일반에 공급될 예정입니다. 시공사는 GS건설과 롯데건설 컨소시엄으로 선정되었고 계획상으로는 2025년 입주를 목표로 사업을 진행 중에 있습니다.

※ 주택 공급 계획

구분		세대수		비율	증감
		기정	변경(안)
60㎡ 이하	소계	1152	2390	52.3	증)1238
	임대	618	779	17.0	증)161
	분양	534	1611	35.3	증)1077
60~85㎡		1831	2131	46.6	증)300
85㎡ 초과		650	48	1.1	감)602
합계		3633	4569	100.0	증)936

 

※ 예상 분양가

 ▶조합원 예상 분양가

• 59㎡ : 3.3㎡당 1,880만 원 / 4억 7,000만 원
• 84㎡ : 3.3㎡당 1,850만 원 / 6억 3,000만 원  

조합원 입주권 프리미엄은 작년 말에만 해도 약 6억 원 정도였던 것이 현재는 8억 원 중반에서 9억 원 중반대에 형성되어 있어 사업이 진행됨에 따라 지속적으로 상승하고 있는 상황입니다.

※조합원 입주권 프리미엄은 현장 상황과 차이가 있을 수 있으니 참고만 하시기 바랍니다.

▶일반 평균 예상 분양가는 

• 59㎡ : 3.3㎡당 2,800만 원 / 약 7억 원
• 84㎡ : 3.3㎡당 2,760만 원 / 약 9억 3,840만 원       

일반 평균 분양가도 예상이기 때문에 향후 부동산 시장 환경에 따라 변경될 수 있으니 참고만 하시기 바랍니다.
▶이 구역 비례율은 122%입니다. 

 

4. 인근 시세 - 힐스테이트 신촌

힐스테이트-신촌-분양가-실거래가

북아현 1-1구역을 재개발 '힐스테이트 신촌은' 건폐율 25%, 용적률 220%를 적용하여, 지상 10층 ~ 최고 20층, 15개 동,  
임대 아파트 234세대를 포함 총 1,226세대 규모로 지난 2018년 7월 일반 분양을 실시하여 2020년 8월 입주하였습니다.

이 단지의 분양 당시 분양가는 전용 면적 기준

• 59㎡ : 3.3㎡당 2,428만 원 / 5억 1,000만 원 
• 84㎡ : 3.3㎡당 2,632만 원 / 8억 9,500만 원   

최근 실거래가는 전용 면적 기준(최고가)

• 59㎡ : 12억 5,594만 원(15층, 20년 8월 31일)
• 84㎡ : 14억 5,000만 원(1층, 20년 6월 26일)