신림1구역 촉진계획 변경 용적률 상승 세대수 증가

신림 뉴타운 내 신림1구역은 '서울시 도시건축 혁신사업' 대상지로 선정된 사업지다. 이에 따라 재정비 촉진계획의 변경 작업을 진행하여 변경안이 마무리되었고, 기존 용적률 247.7%에서 259.8%로 샹향 조정 되었다. 총세대수 또한 기존 3,961세대에서 4,250세대로 289세대가 증가함에 따라 사업성 또한 개선될 것으로 기대되고 있다. 이 사업지의 사업개요 및 전체 진행상황에 대해서 알아보자.

조감도

신림1구역 재정비 촉진사업

1. 재개발 진행 과정
2. 사업개요 및 분양가 
3. 입지 및 주변 환경
4. 개발호재  

---

1. 재개발 진행 과정

재개발-진행-과정

이 구역은 2005년 정비구역으로 지정 고시되었고, 2020년 11월 21일 조합설립인가를 받았다. 정비구역 지정 후 무려 14년 만에 이루어진 결과이다.

2019년 6월에는 약 80%의 주민 동의율로 조합설립인가 신청서를 접수했지만 반려가 되었다. 이유는 관악구청에서 정해놓은 법정기한을 하루 넘겨 창립총회를 개최했기 때문이다. 이에 해당 재개발조합은 창립총회를 다시 개최하고 동의류 81.06% 동의율로 2020년 10월 18일 조합설립인가 신청을 완료하고 11월 21일 조합설립인가를 받게 되었다. 이에 따라 이 구역은 정비구역 일몰제를 피할 수 있게 되었다.

더불어 2020년 11월 말에는 조합원 임시총회를 개최하여 95%의 사업대행자 선정 동의율로 재개발 사업 대행자를 한국 토지신탁으로 선정하였습니다. 조합 측에서는 한국 토지신탁이 신탁방식의 정비사업을 통한 전문적인 사업관리 능력과 사업 운영자금 확보에 유리한 것으로 판단하여 대행자로 선정한 것으로 전해지고 있습니다.

이 사업장은 대규모 사업장으로 원활한 자금 조달이 사업의 성공의 매우 중요한 요소입니다. 신탁방식을 추진하는 이유는 조합과 신탁사가 공동으로 사업을 진행하여 원활한 사업 자금을 조달하고 사업시행인가 전에 시공사를 선정할 수 있어 보다 빠른 사업 진행이 가능한 장점이 있습니다.

재개발 사업은 많은 행정절차를 통과해야 하는데 이런저런 이유로 각 단계별로 사업 일정이 조금씩만 지연되어도 그에 따른 사업비 증가는 결과적으로 사업성 악화로 이어질 수 있고 조합원들이 부담해야 하는 분담도 늘어날 수 있습니다. 
신탁사에 수수료를 지불하더라도 신탁 방식으로 사업을 진행하여 빠른 결과를 만들어 내는 것이 조합원들에게 더 이익이 되기 때문입니다.

결과적으로 사업방식의 변경을 통해 사업시행인가 전에 시공사 선정을 앞당길 수 있는 만큼 향후 이곳의 사업 진행 속도는 한층 탄력을 받을 것으로 전망됩니다.

※ 향후 사업 추진 목표 일정

• 2021년 9월 : 시공사 선정
• 2021년 9~10월 : 촉진계획 변경 고시
• 2021년 11~12월 : 건축심의 통과
• 2022년 4~5월 : 사업시행계획 의결 총회
• 2022년 8~9월 : 사업시행 인가
• 2022년 11~12월 : 조합원 분양 신청
• 2023년 3~4월 : 관리처분 총회
• 2023년 7~8월 : 관리처분 인가
• 2023년 7~8월 : 이주 개시
• 2024년 9~10월 : 착공
• 2027년 9~10월 : 입주

 

2. 사업개요 및 분양가 

신림1구역-사업개요

신림1구역 재개발 사업은 서울시 관악구 신림동 808-495번지 일대, 정비구역 면적 224,773.5㎡ 규모로 조합원 수는 2,137명이다.

이 구역은 정비기반 시설 68,574㎡를 기부 채납하고 대지면적 168,342.5㎡ 부지에 지하 2층 ~ 지상 29층, 40개 동, 임대 아파트 650세대를 포함하여 총 4,250세대 규모의 대단지 아파트 및 부대 복리시설을 건립할 계획이다.

신림 1구역은 전체의 65%가량이 84 타입의 중대형 평형으로 구성된다. 약 2,25세대가 이에 해당되며, 최근 중대형 평형에 대한 수요가 높아지며 물건이 귀해지는 상황에서 많은 중대형 평형의 수량으로 높은 수요를 흡수할 수 있을 것으로  기대된다.

촉진계획 변경에 따라 기존 일정보다 4개월 정도 사업이 늦어졌지만 이번 변경안으로 세대수 재편, 용적률 향상 등으로 사업성을 키워 조합원들의 부담이 크게 줄어들게 되었다.

한 가지 더 주목해야 할 점은 무허가 주택의 대형 평형 입주권이다. 이 구역에는 기존 약 600개 정도의 뚜껑 물건이 있었다. 그동안 감정 평가에서 밀려 59 타입만 신청 가능할 것이라는 전망이었지만, 이번 변경안으로 84 타입의 세대수가 전체 조합원 수보다 많아졌기 때문에 뚜껑 물건을 소유한 조합원도 원한다면 84 타입을 신청할 수 있게 되었다. 

▶조합원 평균 예상 분양가(전용 면적 기준)

• 59㎡ : 3.3㎡당 1,332만 원 / 약 3억 3,300만 원
• 84㎡ : 3.3㎡당 1,323만 원 / 약 4억 5,000만 원

위 조합원 분양가는 예상치로 참고만 하시기 바랍니다.

3. 입지 및 주변 환경

신림뉴타운-광역도

신림뉴타운-구역도

신림동의 낙후된 교통 환경은 최근 들어 많이 좋아지고 있다. 강남 도시순환고속도로가 개통되면서 강남과 경부고속도로의 접근성이 개선되었으며, 외곽으로는 삼막사 쪽으로 10분 거리에 고속도로 진출입로가 생겨서 서해안고속도로, 영동고속도로는 물론이고 서남부와 동해 방면 고속도로와 연결되었다.

더불어 관악산과 삼성산에 인접하고 있어, 사람들이 선호하는 숲세권 단지가 될 예정이다. 또한 아파트 단지 입구에는 경전철 신림선 서림역이 예정되어 있어 도심과 외곽의 교통 여건이 모두 완전히 달라질 전망이다.

4. 개발호재

경전철-노선도

서울 경전철 3개 노선 개발 사업이 추진되면서 여의도 등 업무지구로의 접근성이 한층 개선될 전망이다. 현재 가장 속도가 빠른 노선은 서울 경전철 신림선이다. 지하철 9호선 샛강역을 시작으로 1호선 대방역, 7호선 보라매역, 2호선 신림역을 거처 서울대 정문까지 연결되며. 총길이 7.8Km, 13개 정거장 규모로 2022년 2월 개통할 예정이다.

이 노선이 개통되면 신림동에서 여의도까지 약 15분대에 진입이 가능하다. 신림선과 가장 인접해 있는 신림1구역이 가장 큰 수혜를 입을 것으로 예상된다.