세대주 변경 조건 및 세대 분리 방법 청약을 위한 사전 준비

세대주를 변경하는 이유는 다양합니다. 우선적으로 주택과 관련된 세금 중 취득세, 종합부동산세, 양도세 등의 비과세, 절세를 위한 이유도 있지만 주택청약 1순위 조건을 맞추기 위해 자녀를 세대 분리하여 아파트 청약을 준비하기도 하는데요, 이번 포스팅에서는 주택청약을 준비하시는 분들이 꼭 알아야 하는 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.  

주택청약을 위한 사전 준비

1. 세대주 변경 조건
2. 세대분리 방법
3. 사례

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1. 세대주 변경 조건

1. 만 30세 이상 : 31세가 되는 해의 생일이 지난날부터
2. 결혼을 했거나 이혼 및 사별을 한 경우 
3. 결혼 여부와 관계없이 월평균 수입이 기준 중위소득의 40% 이상의 소득 수준을 유지하고 있으며, 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 

※미성년자의 경우 조건을 충족해도 세대주가 될 수 없음. 단, 가족의 사망 등과 같은 불가피한 경우는 가능

 

국민기초생활보장법상 기준 중위소득 40%
연도	1인 가구	2인 가구	3인 가구	4인 가구
2020년	702,878원	1,196,792원	1,548,231원	1,899,670원
2021년	731,132원	1,235,232원	1,593,580원	1,950,516원

※ 완전한 독립된 세대가 되기 위해서는 나이가 만 30세 이상이 되거나 나이와 월수입 유무와 상관없이 결혼을 해서 살거나 이혼 및 사별을 한 경우, 그리고 나이와 결혼 유무 상관없이 월평균 수입이 기준 중위소득 40% 이상의 소득을 증명할 수 있어야 합니다. ​​

​이 중 한 가지를 충족하고 독립된 세대로 전입되어 있으면 독립된 세대로 인정을 해줍니다. 

※독립세대가 되면
 1. 조정대상지역 1순위 청약 가능
 2. 양도소득세 중과세 제외
 3. 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 가능

많은 분들이 세대를 분리하고 독립된 세대주를 만들려고 하는 이유는 위와 같은 제도적 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 특히 작년 6.17 부동산 대책으로 조정대상지역의 확대되었고, 서울과 수도권 주요 지역 대부분은 조정대상지역에 포함이 되었는데요, 사람들의 관심을 갖는 아파트의 경우 대부분 규제 지역 내에 위치하고 있고 이런 인기 아파트들의 일반분양은 전 세대 1순위 마감을 하는 일이 대부분이고 청약 경쟁률 또한 매우 높기 때문에 아파트 당첨을 위해서 1순위 조건을 맞추어 놓는 것이 매우 중요한 환경이 되었습니다. 

2. 세대주 분리 방법

세대주를 분리하는 방법은 위의 조건이 충족되고 이사할 집을 구했다면 거주하고자 하는 지역의 주민센터나 '정부 24' 홈페이지를 통해서 손쉽게 할 수 있습니다. 

 ① 주민센터 방문 시 : 세대주 신부증, 도장 필요
 ② 정부 24 홈페이지 이용 시

정부24 포털 검색

먼저 검색창에서 '정부 24'를 검색합니다. 

정부24 주민등록정정신고

정부 24 홈페이지 검색창에서 주민등록 정정신고 ▶서비스 바로가기를 클릭합니다.  

정부24 민원신청

민원안내 및 신청 창에서 신청하기 버튼을 클릭하여 순서에 따라서 신청하시면 됩니다. 전체 과정을 진행하기 전 공동 인증서(구 공인인증서)를 통한 로그인이 필요합니다.

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3. 사례

 - 사례1.
자녀가 24세 대학생으로 서울의 학교 인근에서 원룸을 구해 전입신고 후 생활하고 있습니다. 서울에서 2년 이상 거주하였고, 청약통장도 2년 이상 유지하고 있는 중입니다. 세대주 자격으로 서울에서 1순위 청약이 가능할까요? 

 - 답변 1.
1순위 청약이 불가합니다. 
자녀가 혼자서 자취를 하고 있고 전입신고를 하였다면 당연히 세대주로 등록도 돼 있을 겁니다. 하지만 만 30세 미만의 학생으로 별도의 수입이 없고 결혼도 하지 않았기 때문에 세대분리를 위한 기본 조건 중 어떤 것도 충족하지 못한 상태가 됩니다.

​따라서 이런 경우는 전입신고가 되어 있다고 하더라도 서울 1순위 청약도 안 되고 일반 매매를 통해서 주택을 매입해도 부모님과 같은 세대로 간주돼서 결국 다주택자가 됩니다. ​

물론 양도세도 중과세 대상입니다. ​전입신고만 하면 모두 독립된 세대가 된다고 잘못 판단하고 있는 대표적인 사례가 되겠습니다. 

 

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 - 사례 2.
자녀의 나이가 29세 미혼으로 연평균 수입이 기준을 넘어서 전세를 살고 있는 친척 집으로 전입하여 세대주로 등록하고 거주하면 세대주 자격으로 1순위 청약이 가능할까요? 

- 답변 2.
세대주 등록과 1순위 청약도 가능합니다. 하지만 그 집에 살고 있던 친척의 권리는 모두 사라집니다. 

원칙적으로 같은 집에는 한 명의 세대주만 있을 수 있고, 조정대상지역 이상의 규제를 받는 지역에서는 오로지 세대주만 1순위 청약이 가능합니다. ​그러나 누군가가 이미 거주 중인 집으로 전입을 해서 1순위 청약 자격을 얻었다면 반대로 그 집에 이미 살고 있던 누군가는 어떻게 될까요?

하나의 주택에 두 개의 권리가 있을 수 없으므로 내가 권리를 얻는 만큼 상대방은 권리는 당연히 사라지게 됩니다. 또한 단순히 청약 자격을 잃게 되는 것뿐만 아니라 세대주로 등록한 사람이 청약을 통해 당첨이 되어 1 주택자가 되는 순간 기존에 살던 사람도 유주택자가 되면서 그 사람이 갖고 있던 무주택 기간은 사라지게 됩니다.
한마디로 그동안 쌓아왔던 무주택기간 가점을 한순간에 잃게 된다는 뜻입니다. 그 친척을 원수로 만들고 싶은 것이 아니라면 세대 분리가 필요한 사람이 절대 하지 말아야 할 행동 중에 하나입니다. 

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- 사례 3. 
세대분리에 필요한 기본 조건은 갖추었습니다. 그런데 따로 집을 마련할 여유가 없어서 이사를 가지 않고, 같은 집에 살면서 세대분리를 할 수 있는 방법이 없을까요? 

- 답변 3.
세대 분리가 불가능합니다. 
아주 단순하게 상식적으로 생각을 해보죠, 분리할 공간(집)이 없으면 세대분리 또한 불가능한 것입니다. 하지만 어디선가 들어본 것 같기도 하고, 항간에 떠도는 얘기 중 현관이 분리되어 있는 세대분리형 아파트 경우 가능하다고 말하는 사람이 있지만 독립된 생계유지를 증명하기는 거의 불가능하다는 것 기억하세요.

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- 사례 4.
이혼한 자녀와 현재 같은 집에 살고 있습니다. 전입신고는 하지 않았으며, 자녀는 현재 무직 상태입니다. 이사를 하지 않고 세대주 자격으로 1순위 청약이 가능할까요? 

- 답변 3.
1순위 청약이 가능합니다. 
기본 조건만 충족했다면 1순위 청약이 가능합니다. 사례를 보면 이혼을 했다고 했는데, 이혼을 하기 위해서는 먼저 결혼을 해야 이혼이 성립하는 것이죠. 앞에서 제가 세대 분리 기본 조건을 설명드리면서 이혼 및 사별을 한 경우에는 나이와 월수입 여부와 상관없이 물리적으로 독립된 공간으로 전입만 돼 있다면 독립된 세대로 인정이 된다고 안내를 드렸습니다. 

또한 무직인 것도 독립된 세대로 구성하는데 아무런 문제가 되지 않는다는 것이죠.

그리고, 현재 어머니와 함께 살고는 있지만 전입신고는 하지 않은 상태로 여전히 독립된 공간에 살고 있는 것으로 돼 있습니다. 위장전입에 대한 문제가 불거질 여지는 있지만 어쨌든 이런 경우는 세대 분류에 대한 기본 조건들 충족했고 물리적으로도 독립된 공간으로 전입도 된 상태이기 때문에 법적 문제만 없다면 1순위 자격이 된다고 볼 수 있습니다. 물론 이와 똑같은 조건에서 사별을 한 경우도 같다고 보시면 되겠습니다.

※ 마지막으로 위장전입이 발견될 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형에 처할 수 있습니다. 

이렇게 세대주 변경 조건을 몇 가지 사례를 통해서 알아봤습니다.