염리4구역 염리5구역 재개발 사업 진행 과정

마포구 아현 뉴타운에 속하는 염리4구역과 염리5구역 재개발 사업은 원주민들의 극심한 반대로 정비구역에서 해제가 되었던 곳입니다. 하지만 염리5구역이 정비구역 재지정을 추진하며 마포구의 사전 타당성 검토를 통과하면서 분위기가 반전되었는데요, 2020년 12월 24일 마포구청으로부터 염리4구역, 염리5구역, 공덕18구역이 '개발행위허가 제한' 구역으로 지정 고시된 이후 재개발 사업에 대한 기대감도 높아지고 있습니다.

'개발행위허가 제한'은 정비구역 내 기존 주택을 허물고 주택을 새로 지어(신축빌라) 지분을 쪼개어 조합원 입주권을 얻는 행위를 할 수 없게 하는 것입니다. 이 지역에 사시는 분들은 다 아는 이야기지만 그동안 두 개 구역 모두  정비구역이 해제되었음에도 불구하고 지주들의 지분 쪼개기 행위가 극심하게 진행되던 곳입니다. 결국 사업성 악화를 우려한 기존 추진위에서는 조합원들의 동의를 얻어 '행위 제한 신청'이 진행되었고 2020년 12월 24일 위의 내용으로 고시가 되었습니다. 앞으로도 가야 할 길이 멀기는 하지만 더 이상 조합원 수가 어나지 않도록 법적 조치가 취해진 만큼 투자자들의 관심도가 높아지는 것은 당연한 결과라고 보이고요, 두 개 구역의 사업내용에 대해서 알아보겠습니다.

아현 뉴타운 염리4구역, 염리5구역 재개발 사업

1. 입지 및 주변 환경
2. 염리4구역 재개발
3. 염리5구역 재개발

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1. 입지 및 주변 환경

위치도

염리4구역과 5구역은 뛰어난 입지 때문에 투자자들의 지속적인 관심을 받고 있는 곳입니다. 이 구역은 지하철 6호선 대흥역과 인접한 초역세권 지역일 뿐만 아니라 지하철 5호선 공덕역과도 가까운 더블역세권 지역입니다. 더불어 2호선 이대역과도 가까운 거리에 위치하고 있어 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다. 구역 서측으로 용강초등학교가 맞닿아 있어 재개발 사업이 진행되면 소비자들이 선호하는 초품아 단지가 될 전망입니다. 또한 숭문중 · 고등학교, 서울여자중 · 고등학교, 동도중학교, 서울디자인고등학교가 구역을 둘러싸고 있으며, 서강대학교는 도로 하나 건너에, 연세대학교와 이화여대가 인근에 위치하고 있어 뛰어난 교육 환경을 갖추고 있습니다. 

신촌 생활권에 따른 생활 편의시설 등이 잘 갖추어진 지역입니다. 아현 뉴타운의 경우 거의 모든 단지들이 분양가 대비 약 2배 이상 상승하였기 때문에 뛰어난 입지를 갖고 있는 염리 4,5구역의 경우 재개발 사업이 진행이 된다면 높은 미래가치가 기대되는 곳입니다. 때문에 정비구역 재지정을 통해 정비 사업이 진행된다고 하더라고 최소 10년 이상의 기간이 걸리겠지만 시간에 투자할 수 있는 분이라면 투자자 관점에서는 매우 매력적이 곳입니다.

2. 염리4구역 재개발

염리4구역-개발-행위-허가-제한

▶ 진행 상황

염리4구역은 2021년 6월 16일 마포구청 유튜브 채널로 주민설명을 통회 개략적인 건축도면 및 개요와 이를 토대로 추정분담금을 산출하여 설명회를 개최하였습니다. 2021년 6월 17일~7월 16일까지 주민의견조사를 실시하여 찬성 50% 이상, 반대 25% 미만일 경우 정비계획 수립 및 입안제안을 하여 2021년 말까지 정비구역지정을 목표로 하고 있습니다.

▶ 사업개요

이 사업지는 토지 등 소유자 약 600명으로 구역면적 46,413.9㎡ (1,404.2평) 부지에, 정비기반 시설 면적 13,020.5㎡, (약 3,938.7평)를 기부체납하고, 건폐율 15.27%, 용적률 249.6%, 지상 최고 25층, 총 9개 동, 임대물량 209세대를 포함, 총 811세대를 건립할 예정입니다.

※ 지역주택조합 추진 중?

이 사업장은 최근 구역지정을 진행하면서 지역주택조합을 함께 추진하고 있습니다. 복잡한 내용은 줄이고 간략하게 설명하면 지역주택조합 사업을 진행하기 위해서는 전체 면적의 95% 이상의 토지 매입 또는 토지사용 승낙을 지주들로부터 얻어야 합니다. 지주택 사업이 정비구역 해제에 따라 사업 진행이 어려운 경우 지주택으로 돌려 사업을 진행하기도 하지만, 현재 구역지정을 위한 동의율 75% 이상을 확보한 상태에서 왜 지주택 사업을 추진하고 있는지는 잘 이해가 안 되는 상황입니다.

이미 '호반 써밋'으로 지역주택홍보관을 오픈하고 토지 등 소유자 이외의 물량을 조합원 모집을 통해 공급하려는 것 같은데요, 뛰어난 입지 때문에 성공 가능성이 없는 것도 아니지만 개인적으로는 조금 의문입니다. 

 

3. 염리5구역 재개발

염리5구역-개발-행위-허가-제한

▶진행 상황

이 구역은 지난 2010년 7월 정비구역으로 지정되면서 재개발 사업이 시작되었지만 2015년 5월 토지 등 소유자의 50.8%가 정비구역 지정 해제에 동의하여 2015년 7월 정비구역이 해제되었습니다.

구역지정을 위한 과정은 위에서 설명을 드렸고요, 최근 구역 내 위치한 KT 마포빌딩을 KT가 재개발 사업과는 별도로 청년 주택으로 독자적인 사업을 추진하기로 결정했다는 소식입니다.

KT의 부동산 관리 자회사인 KT에스테이트가 서울시와 마포구에 역세권 청년주택 사업 신청서를 내면서 지역 내부에서는 염리5구역 사업성에 영향을 주지 않을까 하는 우려도 있지만 추진위 측에 따르면 "KT 부지를 빼더라도 사업성에 큰 타격은 없다"라는 입장입니다. 

▶ 사업개요

염리5구역-사업개요

이 구역 재개발 사업은 서울시 마포구 염리동 105번지 일대 정비구역 면적 81,426㎡ 규모로 토지 등 소유자 수는 574명입니다.  이 구역은 계획상으로는 정비 기반 시설 24,262㎡를 기부채납하고 대지 면적 57,164㎡ 부지에 건폐율 25%, 용적률 240% 이하를 적용하여 지상 최고 25층, 13개 동, 임대 아파트 178세대를 포함하여 총 1,041세대 규모의 아파트 및
복리 부대시설을 건립할 계획입니다.

▶주택 공급 계획

조감도

주택-공급-계획

기존 계획상 면적별 세대수는 전용 면적 기존 ▶60㎡ 이하 : 261세대, ▶60㎡ 이상 ~ 85㎡ 이하 : 435세대, ▶85㎡ 이하 : 167세대로 구성되어 있습니다.
※향후 사업 진행 과정에서 사업 계획에 변동이 있을 수 있습니다.