재건축 재개발조합원 자격조건 알아보자

재건축, 재개발 구역 내에 위치한 부동산을 매입하기만 하면 무조건 조합원이 된다고 생각하는 투자자들이 의외로 많지만, 실제로는 그렇지 않은 경우도 있습니다. 이제부터 조합원 자격 조건에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.

■ 재건축은 건물과 토지를 동시에 소유해야 한다.

재건축 사업의 조합원이 되기 위한 자격은 아래의 두 가지입니다.
①정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자일 것
②재건축 사업에 동의한 자일 것

즉, 재건축 사업은 건축물과 부속토지를 함께 소유해야만 조합원으로 인정받을 수 있습니다. 건물만 소유하거나 땅만 소유하는 경우에는 조합원으로 인정받을 수 없다는 뜻입니다.

또한 재건축 사업은 사업 진행에 동의한 사람만 조합원이 될 수 있습니다. 동의는 조합원 분양 신청 전까지 이뤄져야 합니다. 재건축 사업에 동의하지 않은 사람의 주택은 협의매수나 매도청구를 통해 조합이 매수하게 되는데, 이때 필요한 자금은 시공사나 금융기관에서 대여합니다. 이렇게 대여한 자금의 현재 금리는 약 4~6% 정도로 결코 적지 않습니다.

이렇게 조합이 매수한 아파트는 일반분양 물량에 포함됩니다. 흔히 조합원 분양 가격보다 일반분양 가격이 더 높기 때문에, 조합원 자격을 포기하는 사람이 많을수록 수익이 커지는 것 아니냐고 생각하는 분들도 계십니다. 하지만 대부분의 경우에는 일반분양을 통해 얻는 이득과 시공사 및 금융기관에서 대여한 자금의 이자 득실을 따져봤을 때 손해가 더 큽니다. 그래서 조합은 최대한 많은 세대를 조합원으로 가입시키기 위해 노력을 하는 것입니다.

■  재개발 조합원 자격조건

재개발의 조합원 자격은 다소 복잡합니다. 재개발은 조합이 설립되면 토지 등 소유자가 모두 자동으로 조합원이 되지만, 충족해야 할 조합원의 자격요건이 있습니다. 아래 표를 통해서 알아보도록 하겠습니다.

1) 소유권 분리일 / 최소면적 : 서울시 기준임. 시도 조례에 따라 다름.
2) 반드시 무주택자 : 2010년 7월 30일 이후에 신규로 구역지정이 된 곳에서는 무주택자라도 30㎡ 이상 ~ 90㎡ 미만의 토지 소유자는 조합원 자격을 인정받을 수 없다.
3) 지목 : 토지의 주된 이용목적에 따라 토지의 종류를 구분하고 표시하는 등기부등본 상의 분류
4) 현황 : 공부와 상관없이 실제로 이용되고 있는 상태. 예컨대 등기 분상의 지목이 '전'이나 '답'이라도 현재 대지로 이용되고 있다면 현황지목은 '대지'가 된다.

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먼저 토지와 건물을 함께 소유한 경우에는 별다른 조건 없이 자동으로 조합원이 됩니다. 부동산이 크든 작든, 1 주택자이든 다주택자이든 상관없습니다. 대부분의 주택이나 아파트나 빌라는 이 경우에 속할 것입니다.

 ◆ 소유권 분리는 언제 이뤄졌는가
그러나 간혹 토지만 소유하거나 건물만 소유하는 경우가 있는데 이때는 조건이 붙습니다. 우선 토지와 건물의 소유권 분리가 「서울시 도시 및 주거환경 정비조례」 시행일인 2003년 12월 30일 이전에 이뤄져야만 인정합니다.(시도별로 조례에 따라 다름) 이것은 입주권을 여러 개 받기 위해 일부러 토지와 건물의 소유권을 분리하는 편법을 막기 위해서입니다.

◆ 토지의 크기가 너무 작지는 않은가
조례 시행일 이전에 소유권이 분리되었다면, 건물만 소유한 경우에는 별도 조건이 붙지 않습니다. 하지만 토지만 소유한 경우에는 토지의 크지도 중요합니다. 서울시 기준으로 90㎡ 이상을 소유해야 조합원으로 이전됩니다.

단, 토지는 소유했으나 무주택자인 경우는 2010년 7월 30일 이전에 구역 지정이 되었다면 토지 면적이 30㎡ 이상 90㎡ 미만인 경우에도 자격이 인정됩니다. 다만 이때도 지목과 현황이 모두 도로인 경우는 인정이 되지 않으며, 2010년 7월 30일 이후에 신규로 구역 지정이 된 곳에서는 무주택자라도 조합원 자격을 인정받을 수 없도록 서울시 조례가 변경되었습니다.

30㎡ 미만의 토지 소유자는 조합원 자격이 주어지지 않고 현금청산을 받게 됩니다. 현금청산을 받고 싶지 않다면 조합원 분양신청 전까지 부족한 면적을 추가로 매입해서 면적 요건(90㎡ 이상)을 맞추거나, 반대로 그런 분들에게 매도를 할 수 있습니다. 반드시 붙어있는 토지가 아니라도 보유하고 있는 토지의 전체 면적만 맞추면 조합원으로 인정받을 수 있습니다.

 ◆ 무허가 건축물이라면 대장에 등재되어 있는가
한편, 토지와 건축물 중 어느 것에도 해당되지 않는 경우가 있습니다. 이른바 '뚜껑'이라 불리는 무허가 건축물을 소유한 경우입니다. 무허가 건축물은 합법적으로 허가는 되지 않았지만 소유권 자체는 인정됩니다. 다만, 모든 무허가 건축물이 인정되는 것은 아니고, 반드시 1981년 12월 31일 현재 '무허가건축물대장'에 등록되어 있거나, 1981년 촬영한 제2차 항공사진에 나타나 있어야 합니다. 따라서 무허가 건축물은 반드시 이러한 증빙서류가 있는지 확인해서 조합원 자격을 분명히 한 후에 매입하셔야 합니다.

■ 경매로 재건축 · 재개발 물건을 낙찰받을 때 주의점

재건축, 재개발 대상 물건을 취득할 때는 반드시 조합원 자격이 있는 물건인지 확인한 후에 매입하셔야 합니다. 간혹 경매로 진행되는 물건 중에는 조합원 자격을 갖추지 않아 현금청산 대상이 경우가 있는데, 이것을 모른 채 무조건 조합원 자격이 되는 줄 알고 덜컥 낙찰받는 경우를 가끔 보게 됩니다.

감정평가서에 '현금청산 대상'이라는 내용이 나오는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우도 많습니다. 따라서 사업시행 인가 후 조합원 분양신청이 끝난 지역의 물건이 경매에 나왔다면 반드시 조합에 문의해서 조합원 자격이 되는지 확인해보고 입찰하셔야 합니다.