올해 2020년 2월 19일부터 전월세 금지법이 시행되었습니다. 그런데 이 법이 뭔지 잘 모르시는 분들이 많아서 정리를 해봤습니다. 전월세 금지법은 주택법 시행령 개정안에 붙은 다른 이름인데요, 그동안 공공택지 분양 아파트에 적용되면 거주의무기간을 민간택지 아파트로 확대한 것입니다. 그러면 어떤 아파트에 해당이 될까요?
2021년 2월 19일 이후 분양하는 아파트에 적용,
2021년 2월 19일 이전에 분양받은 아파트는 적용 대상이 아님!
분양가 상한제가 적용되는 구역에 신규로 분양하는 아파트의 경우에는 시세보다 싸게 공급하고 있습니다. 때문에 청약에 당첨이 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있어 로또 아파트라고 얘기합니다.
그런데요, 이렇게 신규로 분양하는 아파트에 청약하고 당첨이 되어 들어가게 되면 최소 2년에서 3년 동안은 임차를 놓지 못하고 집주인이 직접 살아야 한다는 것입니다.
신규로 분양받은 아파트 가격이 주변 시세보다 낮을 수 록 실거주해야 하는 기간도 길어집니다. 아파트 가격, 시세보다 저렴할수록 실거주 기간 길어져 민간분양은 최대 3년, 공공분양의 경우 최대 5년간 실제로 거주를 해야 합니다.
민간 분양 아파트는 분양가가 인근 지역 시세의 80% 미만이면 3년, 80%에서 100% 미만이면 2년 동안 의무적으로 거주해야 합니다.
공공분양 아파트의 경우는 더 깁니다. 주변 주택 매매가의 80% 미만일 때는 5년, 80~100% 미만이면 3년 동안 새 아파트에 살아야 합니다.
■ 조합원 공급 물량은 제외!
이 제도는 청약에 당첨돼서 아파트를 분양받은 사람한테만 적용이 되고요, 조합원들한테는 해당하지 않습니다. 그러니까 민간분양으로 공급되는 새 아파트의 경우 재건축 또는 재개발 사업을 통해서 분양되는 아파트라고 보시면 되는데요, 즉 분양가 상한제가 적용되는 지역의 재건축, 재개발 아파트 중에서 민간분양을 통해 공급되는 아파트에만 적용되는 것입니다. 공공분양을 받은 경우는 최대 5년간 의무 거주해야 하는 것은 이미 시행이 되고 있었던 것입니다.
■ 향후 청약 시 주의할 점
때문에 아파트로 새 아파트에 청약으로 분양받을 땐, 자금 계획을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 15억원 이상 아파트의 경우에는 대출까지 금지되기 때문에 청약으로 아파트 분양받으시는 분들은 앞으로 자금 계획을 더욱더 꼼꼼하게 세워야 합니다. 예전에는 당첨되고 임차를 통해 부족한 자금을 채우는 경우가 많이 있었지만 이제는 이게 힘들어진 거죠.
게다가 투기과열지구에선 15억이 넘는 아파트는 주택담보대출이 금지되었고 , 신용대출 규제도 심해져서 사실상 분양대금을 모두 직접 마련해야 하기 때문에 그만큼 부담이 커졌다고 봐야합니다. 그래서 이 전월세 금지법이 그나마 열려 있던 내 집 마련의 길을 더 어렵게 만들었다는 소리를 듣고 있는 것이죠.
또 신규 아파트 단지에서 나오는 전세와 월세가 많이 줄어들 거라는 추측 기사가 많이 나오기도 했는데요, 앞에서 안내 했듯이 임대를 줄 수 없는 건 일반 분양받은 아파트들 뿐이고요. 조합원 분양은 전월세를 주는 것이 가능합니다.
민간 택지에 공급하는 새 아파트의 물량은 조합원들이 높은 비율로 차지하고 있기 때문에 향후 전월세 물량이 줄어들 것이라는 것은 설득력이 많이 떨어진다고 봐야 합니다. 게다가 이 제도가 지금 바로 입주하는 아파트에 적용되는 것이 아니라 앞으로 분양하는 아파트에 적용이 되고 앞으로 2년 정도 후에나 입주하는 아파트에 적용되는 사항이라는 것을 생각하면 현재 전세물량이 줄어들 것이라는 것은 사실을 왜곡하는 보도입니다.
■예외 조항(LH에 부득이한 사유 인정받으면 거주로 인정)
그리고 어쩔 수 없이 입주를 하지 못하는 경우 발생할 수 있겠죠, 위의 자료에서 안내하는 경우에 해당되면 실제 거주를 하지 않아도 됩니다. 분양을 받았지만 자신의 생업이나 학업 또는 해외에 체류하는 경우가 생길 수 있겠죠, 이때 예외가 적용됩니다. 그리고 질병 치료를 위해 외국으로 가는 경우도 예외로 인정을 받습니다.
이외에도 세대원 전부가 다른 지역에 살아야 하는 등 LH에 부득이한 사유를 인정받으면 그땐 아파트에 거주한 것으로 인정을 해준다는 겁니다.
■ 거주의무 위반시
- 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금이 부과
- 분양받은 아파트도 LH에 분양가로 매각을 해야 한다
그런데요, 거주의무 기간에 다른 곳에 살면서 이 아파트에 살고 있는 것처럼 위장하다 적발이 되면 반대로 처벌을 받습니다. 1년 이하의 징역형이나 1천만 원 이하의 벌금형에 처해집니다.
■ 분양가 상한제 적용 지역
그리고 마지막으로 분양가 상한제 적용지역은 위의 표를 참고하시기 바랍니다.
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