조합원분양가와 일반분양가 차이나는 이유는?

재개발 재건축 등 정비사업에서 조합원 분양가와 일반분양가는 다르다. 주택시장 상승장에선 조합원 분양가가 일반분양가보다 10~20% 정도 낮게 형성돼 있다. 많게는 40% 차이가 나기도 한다.

조합원 분양가와 일반분양가 차이 나는 이유는?

 분양가가 차이 나는 이유는 조합의 이익을 극대화하려는 노력 때문이다. 일반분양 시점까지 짧게는 5년, 10년 이상 기다린 조합원의 이익분을 반영한 것이다. 우선 조합원 분양가는 조합원 분양신청 만료일을 기준으로 종후 자산평가(신축 아파트의 가치)를 통해 결정된다. 종전자산평가(사업시행인가 시점 감정평가액)에 공사비, 철거비, 이주비 이자 등 사업비를 더한다. 여기에 신축 아파트의 층, 조망, 일조, 소음, 등 효용 지수를 반영해 호별로 배분해 분양가를 책정한다.

 반면 일반분양가는 조합에서 시공사와 협의해 분양시점 주택시장 상황을 보고 최종 결정한다. 상승장에선 지분제일 경우 시공사가 이익을 극대화하기 위해 고급 마감재를 써 고분양가를 책정하기도 한다. 도급제라면 조합이 조합원의 추가분담금을 줄이기 위해 일반분양가를 최대한 높게 책정하려고 한다.

 상승장에서 일반분양가는 통산 인근 재고아파트나 분양권 시세를 기준으로 5~10% 높게 책정되는 경우가 많다. 한편 일반분양은 조합원 분양이 완료되는 시점에 배정되기 때문에 저층 비로열층이 대부분이다. 따라서 실제 분양가 차이는 더 벌어지게 된다.

 또 조합원 분양가엔 발코니 확장비가 포함된다. 하지만 일반분양가엔 포함되지 않아 별도로 부담해야 한다. 통상 중소형 기준 8백만 원 ~ 9백만 원, 여기에 시스템 이중창 및 에어컨, 냉장고, 비데, 인덕션 레인지, 드럼세탁기, 식기세척기 등 조합원에게만 지급되는 옵션 품목이 따로 있다.

재개발 기준으로 조합원 지분의 권리가액 + 프리미엄에서 이주비를 뺀 조합원지분 초기 투자비는 서울 기준으로 1억 원 ~3억 원이다. 일반분양은 최근 중도금 이자후불제가 많다. 반면 조합원분은 추가분담금에 대한 중도금 무이자 사업장이 늘어나고 있다. 또 다른 차이점으론 일반분양 중도금은 집단대출 규제대상이다. 즉 분양받은 사람(분양권 전매로 산 사람 포함)은 분양보증 데한(1인당 2건, 수도권 및 광역시 기준 총 6억 원)을 받는다. 반면 조합원 중도금(분담금)은 규제 대상이 아니다.