전세계약갱신청구권 임대차 계약서 작성시 주의할 점

이번 포스팅에서는 세입자의 전세계약갱신청구권 사용으로 인해서 임대차계약서를 다시 작성할 때 반드시 알아야 되는 내용에 대해서 다뤄보겠습니다. 

■ 전세 계약갱신청구권 재계약 시 주의 사항

1. 5% 이내 임대료 증액 조건으로 수용
2. 임대료 증액 없이 동일 조건으로 수용
3. 계약서 재작성 시 주의 사항

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세입자가 계약갱신청구권을 사용했을 때 집주인은 셋 중 하나의 선택을 하게 됩니다.

첫 번째 5% 이내에서 임대료를 올리는 조건으로 세입자의 계약 갱신 청구를 받아주거나, 두 번째, 임대료 증액 없이 전 임대차와 동일한 조건으로 세입자의 계약갱신 청구를 받아주거나, 세 번째 예외적으로 실거주와 같은 정당한 사유로 세입자의 계약 갱신 청구를 거부하거나 이렇게 셋 중 하나의 선택을 하게 됩니다. 

 

1. 5% 이내 임대료 증액 조건으로 수용

임대료-증액조건계약서-작성

5% 이내에서 임대료를 올리는 조건으로 집주인이 세입자의 계약 갱신 청구권을 받아주는 경우에 임대료를 올렸기 때문에 임대차계약서를 다시 작성하게 됩니다. 이때 반드시 계약서에 넣어야 하는 내용이 있습니다.

전세계약갱신 청구와 재계약이 무엇인지 알아보겠습니다.

​먼저 전세계약갱신청구권이란, 기존 임대차 계약이 종료가 되지 않은 상태입니다. 임대 기간이 끝나기 6개월 전부터 두 달 전까지 또는 경우에 따라서 한 달 전까지 세입자가 갱신 청구를 통해서 기존 임대차 계약에서 임대 기간을 연장시키는 겁니다.  때문에 임차인은 같은 집에서 최대 4년간 살 수 있게 되는 겁니다. ​

​그래서 기존 임대차 계약의 종료가 아니라 임대 기간이 연장되는 것이 바로 청구권인데, 이렇게 청구권을 사용했을 때 2년 후에는 세입자는 다시 갱신청구권을 사용하지는 못합니다. 

이에 반해서 재계약은 기존 임대차 계약이 종료가 되는 것입니다. 임대 기간이 끝나기 6개월 전부터 두 달 전까지 또는 한 달 전까지 세입자와 집주인이 합의를 통해서 이번 임대차 계약의 임대 기간이 끝나면 이 계약을 그대로 종료시키고 새로운 조건으로 다시 임대차 계약을 체결하자라는 것이 바로 재계약입니다.

​즉, 새로운 임대차 계약에 시작을 말하는 겁니다. 그 기간은 2년이고요. 물론 계약 기간을 1년 또는 그 외 기간으로 쓸 수 있습니다만 일반적으로는 2년 계약을 많이 하고 있습니다. ​이렇게 2년 지나고 나면 세입자는 다시 청구권을 사용할 수가 있습니다. 

왜냐하면, 한 번 쓸 수 있는 계약 갱신 청구권을 아직 사용하지 않았기 때문입니다. 

계약갱신 청구로 5% 이내 임대료 증액 조건 계약서 작성

※ 세입자가 계약 갱신 청구를 사용
 - 5% 이내 임대료 증액 조건으로 임대차계약서를 다시 쓸 때는 특약 상항에 세입자의 계약갱신 청구로 작성한 계약임을 명시해야 함

▶ 명시가 되어 있지 않으면 계약갱신 청구로 인한 임대차 계약인지, 재계약으로 인한 임대차 계약인지 구분이 안됨 ▶ 명시가 되어 있지 않으면 계약갱신 청구로 인한 임대차 계약임에도 2년 후 세입자가 재계약을 주장하며 계약갱신청구권을 사용하면 임대인은 과거 계약갱신 청구로 인한 계약이었음을 증명해야 함.

 

그래서 세입자가 계약 갱신 청구권을 사용해서 5% 이내에서 임대료를 올리는 조건으로 임대차 계약서를 다시 작성할 때는 특약 사항에 세입자의 계약갱신 청구로 인해서 작성한 계약이라는 내용을 명시해야 합니다. 계약서에 적어 넣어야 한다는 것입니다.

​만일 명시가 되어 있지 않다면 이 계약서가 계약갱신 청구로 인한 임대차 계약인지 아니면 재계약으로 인한 임대차 계약인지 구분이 안 된다는 겁니다. 왜냐하면, 표면적으로는 계약갱신 청구든 재계약이든 언제부터 언제까지 보증금 얼마에 월세 얼마, 또는 전세보증금 얼마로 살겠다는 내용이 적혀 있을 테니까요.

​만약 이렇게 명시가 되어 있지 않아서 구분이 안 된다면 어떤 일이 발생할 수 있을까요?

​계약 현지인 청구로 인한 임대차 계약임에도 불구하고 2년이 지나고 나서 세입자가 "그전에 섰던 이 계약은 재계약이었습니다. 저는 그전에 청구를 한 적이 없어요."라고 하면서 다시 청구권을 사용한다면 집주인은 과거에 이 임대차계약서가 계약갱신 청구로 인한 임대차 계약이었다는 것을 입증해야 합니다.

​바로 입증의 문제가 발생할 수 있다는 겁니다. 임대차 계약을 체결할 당시에 문자를 주고받았거나 아니면 내용증명 같은 문서를 주고받았다면 증거 자료가 남아 있겠지만 그런 것이 아니라 직접 만나서 구두상으로만 합의를 했거나 아니면 전화상으로만 합의를 했다면 입증하기가 상당히 어렵습니다. 부득이하게 집주인이 피해를 볼 수 있습니다. 혹시나 쌍방 간의 임대차 계약을 체결하신다면 꼭 주의하시기 바랍니다. 

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2. 임대료 증액 없이 동일 조건으로 수용

동일한조건-집주인-수용

두 번째 경우로 세입자가 청구권을 사용할 때 집주인이 임대료를 올리지 않고 전 임대차와 동일한 조건으로. 세입자의 계약갱신 청구를 받아주는 경우인데요, 이때에도 증거를 남겨놓으셔야 합니다. 

​그 이유를 이해하기 위해서. 묵시적 갱신과 청구권의 차이점을 먼저 알아보겠습니다.

※ 묵시적 갱신 

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 (경우에 따라 1개월 전까지) 임대인과 임차인이 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않는다는 뜻을 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

 

묵시적 갱신은 여러분도 잘 아시는 것처럼 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 두 달 전까지 경우에 따라서는 한 달 전까지 집주인과 세입자가 갱신 거절의 의사표시를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않는다는 의사표시를 하지 않았을 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 새로운 임대차가 성립된 것으로 본다는 것이 묵시적 갱신입니다.

​쉽게 말하면 임대차 끝날 때까지 집주인과 세입자가 어떤 말도 하지 않으면 똑같은 조건으로 계약 기간이 연장됩니다. 기존의 임대차 계약이 종료가 되고요. 새로운 임대차 계약이 시작이 되는데 다만 전 임대차와 동일한 조건으로 새로운 임대차 계약이 시작됩니다.

​그래서 2년 후에는 세입자가 청구권을 사용할 수가 있습니다. ​왜 한 번 쓸 수 있는 청구권을 아직 사용하지 않았으니까요.  

​※ 세입자가 계약갱신청구권을 사용하여 전 임대차와 동일한 조건으로 집수인 수용 시 문서화 필요

▶ 임대차계약서(특약사항에 갱신 청구 명시) 문자, 확약서 등
▶ 문서화되어 있지 않으면 묵시적 갱신인지, 계약갱신 청구로 인한 임대기간 연장인지 구분할 수 없음. 계약갱신 청구로 인한 임대기간 연장임에도 2년 후 세입자가 묵시적 갱신이라 주장 가능

※ 임대인은 계약갱신 청구로 인한 계약이었다는 입증의 문제 발생

반면에 계약갱신 청구는 앞서 말씀드린 대로 기존 임대차 계약이 종료가 되지 않고 세입자의 계약갱신 청구로 임대 기간이 연장되는 것입니다.

왜? 이미 한 번 썼기 때문입니다. ​그래서 세입자가 청구권을 사용해서 집주인이 임대료를 올리지 않고 전 임대차와 동일한 조건으로 세입자의 계약 갱신 청구를 받아준다면 그 내용에 대해서 반드시 문서화, 서류화를 할 필요가 있습니다.

​임대차 계약서를 작성하면 가장 좋습니다. 물론 이때는 앞서 안내해드린 대로 특약 사항에 세입자의 계약갱신 청구로 인해서 작성한 계약이라는 부분을 명시해야 합니다. 그게 아니라면 별도의 확약서를 받아놓거나 아니면 최소한 세입자가 계약갱신 청구를 사용했다는 문자 이력이라도 남겨놓으셔야 합니다.

​​만약 문서가 되어 있지 않다면 묵시적 갱신으로 세입자가 살고 있는 건지 아니면 계약갱신 청구로 인한 임대 기간 연장으로 세입자가 살고 있는지 구분이 되지 않습니다. 왜냐하면 집주인과 세입자가 가지고 있는 임대차계약서는 아주 오래전에 썼던 계약서이기 때문입니다.

​이렇게 구분이 되지 않는다면 어떤 일이 벌어질까요?

​계약갱신 청구로 인한 임대기간 연장임에도 불구하고 2년 후에 세입자가 과거 2년 전에 묵시적 갱신으로 살고 있는 거라고 주장하면서 지금 청구권을 사용하겠어라고 집주인에게 요구할 수도 있다는 겁니다. 이렇게 되면 집주인은 과거에 청구권을 사용을 해서 지금까지 살고 있는 거라는 걸 입증을 해야 하는데요, 만일 증거 자료가 없다면 그 입증에 문제가 발생할 수 있다는 겁니다.

​임대차 계약서를 작성했거나 확약서를 받아두었거나 문자를 주고받은 이력이 있다면 증거 자료가 되겠지만 이런 것들이 없다면 앞서 말씀드린 대로 말로만 주고받았거나 전화 통화만 했다면 입증하기가 어렵기 때문에 부득이하게 집주인이 피해를 볼 수도 있는 겁니다. 반드시 주의하시기 바랍니다

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3. 계약서 재작성 시 주의 사항

계약갱신 청구로 계약서 작성 시 주의할 점

※ 구두계약도 계약
 - 계약 당사자가 어느 일방이 말을 바꿀 때 상대방은 계약에 대한 입증이 어려움
 - 서로 믿지 못해서가 아니라 상호 간의 약속을 더 잘 지키기 위해 계약 내용을 문서화하는 것이 꼭 필요함​

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그런데요, 이렇게 세입자가 말을 바꾸는 경우가 얼마나 있을까라고 생각할 수 있습니다. 

​하지만 구두계약의 경우 계약 당사자 중에 어느 한쪽이 말을 바꿔버리면 상대방이 계약 내용을 입증하기가 상당히 어렵습니다. 때문에 향후에 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 그 계약 내용을 문서화, 자료화하는 것이 매우 중요합니다. 

 

전세계약갱신청구권-썸네일

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