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부동산 생생정보

전전세 전대차 차이점과 계약서 작성시 조건

by 호크마 2021. 6. 7.
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세입자가 전세 또는 월세로 다시 세를 놓는다는 관점에서 보면 전전세와 전대차는 별반 다르지 않습니다. 그러나 둘은 매우 큰 차이를 갖고 있는데요, 이번 포스팅에서 알아보도록 하겠습니다. 

전전세 - 집주인의 동의가 필요 없음

전세를 들어온 사람이 자신의 보증금을 지키기 위해서 '전세권 설정등기'를 해놓고 다시 세를 주는 경우에는 집주인의 승낙을 받지 않아도 됩니다.

전세권 설정등기란? 전세금을 지급한 전세권자가 자신의 용도에 따라 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리를 이야기합니다.  ​'전세권 설정등기'에 의한 전세권은 주인이 관여할 수 없는 기존 세입자의 권리입니다. 따라서 세입자는 해당 전세권을 다른 사람에게 자유롭게 빌려줄 수 있습니다.

그러나 전전세 계약서를 작성 시 몇 가지 조건이 필요합니다.

  1. 보증금은 기존 전세보증금을 넘을 수 없다.
  2. 해당 주택에 하자가 발생하거나  사고가 생길 경우, 기존 세입자가 책임을 져야 한다.
  3. 기존 세입자와 집주인과의 계약이 종료되면 전전세 계약도 종료된다.

더불어 전전세로 들어온 세입자가 자신의 보증금을 보장받으려면 기존 세입자의 전세권에 다시 '전세권 설정등기'를 해야만 효력이 발생합니다.

 

 

 


전대차 - 집주인의 동의가 필요합니다. 

전세권 설정등기가 없는 기존 세입자(전대인)에게 다시 세를 얻는 것을 '전대차'라고 합니다. 이때는 반드시 집주인(임대인)의 동의가 필요합니다. 만약 집주인의 동의 없이 기존 세입자에게 다시 세를 얻었다면(이때 새로 들어온 사람을 전차인이라고 합니다.) 집주인은 기존 세입자와의 임대차 계약을 무효화하고 새로 들어온 세입자를 퇴거하라고 할 수 있습니다.

단, 기존 세입자가 집 전부가 아닌 일부분만 세를 줄 경우에는 집주인의 동의를 받지 않아도 됩니다.  만약 전차인이 집주인의 동의를 받아 기존 세입자에게 세를 얻어 거주하고 있다면, 기존 계약기간 만료를 이유로 계약이 해지되는 경우 집주인은 전차인에게 6개월 전에 통보해야 합니다. 전차인이 해지 통보를 받은 날로부터 6개월이 지나야 만 해지 통보의 효력이 발생하기 때문입니다.

전대차에는 기존 전셋집을 다시 전세로 얻는 경우, 기존 전셋집을 월세로 얻는 경우와 기존 월세 집을 다시 월세로 얻는 경우가 있습니다. 어떤 경우든 전대차 계약서를 쓸 때는 꼭 집주인의 허락을 받아야 합니다. 그리고 전대차 계약서를 작성하기 전에 주변의 보증금이나 월세 시세를 확인하는 것은 중요합니다. 전전세나 전대차 모두 기존 세입자가 집을 다시 세놓는다는 점은 같지만, 다시 세를 놓을 때 집주인의 동의가 필요한지 여부가 가장 큰 차이점이라고 할 수 있습니다. 


전전세, 전대차 계약서 작성 시 사기를 방지를 위해 체크해야 하는 것

 1. 집주인에게 전세입자와의 전세계약 사실 여부를 직접 확인해야 합니다. 이때 집주인의 신분증이 등기사항 전부증명서와 이전 전세계약서와 일치하는지 확인하는 것이 중요하며, 전세입자의 신분증 내용이 전세계약서상의 임차인과 일치하는지 살피는 것이 필요합니다.

 2. 전전세의 경우 사실을 주인에게 알리고, 전대차의 경우 집주인의 허락을 받아야 합니다.

 3. 부동산에 문제가 없는지 확인하고, 등기사항 전부증명서의 을구에 경매의 위험이 없는지 체크한 후 계약을 해야 합니다. 이때 계약금은 집주인의 통장으로 입금해야 합니다.

 4. 전입신고와 함께 확정일자를 받아 두어야 문제가 생기는 경우에 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 


 

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