2021년 토지거래 허가구역 대상지역 및 요건 정리

 서울을 비롯한 전국 여러 지역에서는 다양한 개발 계획들이 발표가 되고 있는데요, 이런 개발 계획이 발표가 되면 토지 가격은 급격하게 상승하게 됩니다. 때문에 정부에서는 토지 가격 상승을 막기 위해 토지거래허가구역을 지정 발표하게 됩니다.  

관련법령

 토지거래허가구역이란, 토지의 투기적인 매매가 성행하거나, 지가 상승이 우려되는 지역에 대해 5년 이내 기간을 지정하게 됩니다. 서울의 경우 작년 2020년 6.17 대책에 따른 후속 조치로 잠실, 삼성동, 대치동, 청담동이 2020년 6월 23일부터 2021년 6월 22일까지 1년 동안 지정이 됐습니다. 

 

■ 토지거래 허가구역 대상 지역

토지거래허가구역-보도자료

허가구역-대상지역

 지난 4월 21일에는 서울시 4개 주요 재건축, 재개발 지역을 추가로 선정하면서 투기 차단을 하겠다고 발표했습니다. 거래 가격 상승이 우려되는 압구정, 여의도, 목동, 성수가 향후 1년간 토지거래허가구역이 되면서 실수요자가 아니면 매매를 할 수 없게 되었습니다. 투기를 목적으로 하는 거래는 할 수 없다는 것입니다.

■ 토지거래 허가구역 허가 면적

 

주요내용요약

 이렇게 토지거래허가구역에 지정되면 주거지역은 18㎡ 초과, 상업지역은 20㎡를 초과하는 토지를 거래할 때 허가를 받아야 한다는 겁니다. 이번에 지정된 지역의 경우는 아파트들이 대부분 대지 지분이 18㎡를 초과하게 되겠죠. 허가를 받아야 하는 면적은 용도지역에 따라 면적이 좀 다릅니다. 

허가구역-대상면적

 주거지역의 경우는 18㎡ 초과되는 경우, 상업지역은 20㎡ 초과되는 경우, 공업지역 66㎡ 초과되는 경우, 녹지 지역은 10㎡ 초과되는 경우, 또 용도지역의 지정이 없는 구역은 90㎡를 초과되는 경우입니다. 

​또한 허가 구역으로 지정이 되면 어떤 특정 목적으로 이용을 해야 합니다. 그래서 목적대로 이용하지 않는 경우에는 이행명령을 부과되고, 명령을 불이행하게 되면 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금을 부과할 수 있고 형사처분도 가능합니다. 그래서 거주형 주택의 경우는 2년 동안 실거주를 해야만 됩니다. 



​ 그리고 개발 이용 행위가 제한되거나 금지된 토지의 현장 보존 목적의 경우는 5년에 이용 의무 요건을 지게 됩니다. 이용 목적 위반하거나 타인에게 임대하거나 또 미이용 방치하는 경우 이행강제금이 부과됩니다. 

​그래서 결론적으로 실수요자 이외에는 일정 규모 이상의 토지를 매입할 수 없다는 얘기인데요, 재미있는 점은 모든 거래가 그렇다는 것은 아니고 예외규정을 두고 있습니다. 

 

▶예외 사항
'부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 14조 2항에 따르면 민사집행법에 따른 경매는 적용을 받지 않습니다. ​ 또한, '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령 제11조 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 하는 경우는 취득 가능

 

 다시 말하면 압류 재산, 세금 체납으로 인한 압류 이런 것들은 허가구역 내에 있는 모든 부동산들에 대해서 허가 없이 소위권 취득이 가능하다는 점 기억하시기 바랍니다. 

■ 토지거래 허가구역 지정 도면

토지거래허가구역-목동-성수-위치도

토지거래허가구역-여의도-압구정-위치도

​ 한 가지 더! 작년 6월에 지정된 지역은 동 단위 지역이었습니다. 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실 등 동 단위였지만 이번 4월 21일에 지정된 구역은 동 단위 지역이 아니라 아파트 단지가 지정된 것입니다. 

​ 이게 전부 재건축, 재개발 구역입니다. 이미 사업 과정이 상당히 진행된 곳도 있고 시세도 오를 대로 오른 곳입니다. 굳이 토지거래허가구역으로 묶지 않아도 거래는 잘 이루어지지 않는 곳들이라는 건데요, 부동산 전문가들은 이번 조치를 단순히 규제만을 위한 조치가 아니라 현재 진행되고 있는 재건축, 재개발 사업을 확실하게 진행하겠다는 의미로 풀이하고 있습니다.  

​그러니 '투기세력들은 들어올 생각을 하지 말아라'라는 의미로 받아들이고 있다는 겁니다. 서울의 주요 재건축, 재개발 구역의 진행과정을 지켜보는 것도 재미가 있을 듯합니다.