7월 시행하는 DSR 규제 강화 40% 청년 신혼은 오히려 혜택

 오는 7월부터 시행하는 DSR 규제 강화에 따라 많은 분들이 주택마련을 위한 대출에 영향을 받을 것으로 전망됩니다. 정부가 가파르게 오른 가계대출 증가율을 안정궤도로 끌어내리기 위한 대책인데요, 한쪽에서는 대출규제를 풀어 달라는 요구가 있었지만, 오히려 정부는 그 규제를 조금 더 강화했습니다. 핵심은 돈을 버는 만큼만 빌릴 수 있게 하겠다는 얘긴데요, 앞으로는 '영끌 대출'을 통한 주택 마련이 어려워지게 된 겁니다. 

​이렇게 규제를 강화하게 된 이유는 우리나라 가계 부채율이 규모와 속도 면에서 가파르세 상승하고 있기 때문입니다. 현재 가계부채는 1700조가 넘었고 GDP 대비 90%가 넘어선 상태라고 합니다. 언젠가는 금리를 인상할 수밖에 없는 상황이 오면 가계 상황이 급격하게 나빠질 수 있기 때문에 정부 입장에서 미리 대응을 해야 하는 입장인 것입니다. 

■ DSR 규제 강화 

좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 앞서 안내드렸지만 정부는 총부채 원리금 상환비율  DSR 규제라고 하는데, 이걸 확대하겠다고 밝혔습니다.  DSR 40% 이것을 기억하시면 될 것 같은데요, DSR(Debt Service Ratio) 총부채 원리금 상환비율이라고 합니다. ​돈 빌리는 사람의 연간 소득이 있고, 그 사람의 대출이 있을 텐데 그 대출을 일정 금리와 일정 기간에 따라서 원리금화 시키는 겁니다. 

 

DSR-현행-변경후-계산

 

그래서 연간 소득에 대해서 대출 원리금이 차지하는 것을 dsr 40%로 제한하겠다는 겁니다. 현재는 금융기관별, 은행별 40%입니다.  그리고 시세 9억 이상 아파트를 매입할 때만 적용이 됐었는데 이제 앞으로는 한 개인에 따라서 40%로 묶겠다는 겁니다. 
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적용대상-3단계-확대

 

당장 2021년 7월부터 바뀌게 되는데요, 우선 7월부터는 규제지역에서 시세 6억 초과되는 주택에 대출을 받은 사람 또 신용대출 1억 원 이상 받는 사람이 40%가 적용을 받게 됩니다. ​

그리고, 2022년 7월부터는 총액 기준으로 2억 이상 대출을 받은 사람은 40% 관리를 받게 되는 거고요. 2023년 7월부터는 1억 이상이 있으면 40%로 점점 관리를 받게 되는데요, 자신의 소득 대비 40% 이상이 된다면 줄여나가야 되는 겁니다. 

▶줄어드는 대출한도

DSR-변경-단계별-계산

그러면 실제로 대출한도는 얼마나 줄어들게 될까요?

​개인에 따라서도 다르고요, 또 얼마를 대출받느냐에 따라서 다른데요 위 사례를 통해 DSR 계산기를 돌려보면, 연 소득이 5000만 원이고요. 시세 7억의 아파트를 구입해서 거기에 담보대출이 있고 또 마이너스 통장 5천만 원을 쓰고 있다고 가정할 때 현재는 2억 9천만 원까지 개인은 돈을 대출받을 수가 있습니다. 

​그런데 1단계가 시행되는 올해 7월이 넘어가게 되면 현재 7억 아파트니까 시세 6억이 넘어가기 때문에, 그러면 바로 40%가 적용돼서 2억 3천만 원으로 깎이게 되고 2022년 7월부터는 1억 7천만 원으로 줄게 됩니다. 이렇게 대출 한도가 줄어들게 되면 이 규제가 시행되기 전에 대출을 미리 받아 놓는 것도 방법이 될 수 있겠죠.

​그런데요 은행에서는 이런 대출 수요에 대비해 7월 이전부터 사전관리를 하겠다는 얘기도 있으니 제도 변경 전에 주택을 구입하려는 분들은 미리 은행에 문의를 해 보시는 것이 좋을 듯합니다. 

▶2030 청년 · 신혼부부 규제 예외

그러면 소득을 중심으로 갚을 능력을 심사하게 되면 당장 소득이 적은 청년층이나 신혼부부 같은 사람들의 대출 문턱은 더욱 높아지기 때문에 정부에서는 미래소득이라는 개념을 적용했습니다. 

​연간 소득에 대해서 대출 규모를 한정하는 거니까. 2030 세대의 경우에는 대출이 작을 수밖에 없죠 소득이 적으니까요,
그러면 2030 세대는 집 사지 말란 말이냐 이런 불만이 있을 수 있기 때문에 ​미래소득이라고 해서 앞으로 소득이 늘어나는 것을 감안해서 dsr 40%을 매긴다는 겁니다. 

24세-무주택-근로자-예시

실사례-계산

예를 들어 24살에 연 소득  3천만 원을 버는 사람이 있다고 가정하면 이 사람의 경우 현재는 2억 5천만 원밖에 못 받지만 미래소득을 적용하여 DSR 계산기를 돌려보면 4,100만 원까지 늘어난다고 가정하면 20대 무주택 근로자는 집을 살 때 3억 이상 3억 4천만 원까지  받게 될 수 있습니다. 도움이 되셨기를 바랍니다.