전세계약 시 주의사항 4가지 꼭 체크하자

전셋집을 구하며 전세계약서를 작성할 때 중요하고 조심해야 할 사항들이 몇 가지가 있습니다. 특히나 결혼을 앞두고 처음으로 전세계약을 해야 하는 분들이라면 꼭 확인하시는 것이 중요합니다. 난생처음으로 구해보는 전셋집,  전세계약의 경험이 없는 분들은 큰돈이 움직이는 만큼 이런저런 걱정이 많을 겁니다.

​하지만 지금부터 설명드리는 전세계약 주의사항 4가지 체크 리스트를 통해 꼼꼼히 확인하고 계약한다면 혹시라도 발생할 수 있는 문제를 사전에 예방할 수 있습니다.

■ 전세계약 주의사항 체크리스트 4가지

1. 대출 확인 및 매매가 시세 확인
2. 전입신고 및 확정일자 
3. 등기부등본 확인
4. 전세보증보험 가입하기

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1. 대출 확인 및 매매가 시세 확인

대출은 이미 주변에서 많이 들었던 내용일 겁니다. 하지만 매매 시세를 확인하라는 말은 조금 의아할 수도 있습니다. 우선 본론으로 가기 전에, 혹시 깡통 전세라는 말을 들어보셨을 겁니다. 

 

▶깡통전세란?
주택 경매 시 매매 가치가 하락하여 전세보증금이 보장되지 못하는 상태 ​

▶깡통전세의 위험성
은행 대출금이 선순위가 되어 전세보증금을 100% 돌려받기 어려움

 

깡통 전세란, 대출금과 전세 보증금을 합친 금액이 너무 높아서 집값과 비슷하거나 동일한 것을 우리는 깡통 전세라고 얘기합니다. 그런데 이걸 왜 말하냐면 바로 보증금을 뜯길 가장 큰 위험을 갖고 있기도 하며, 더 나아가 실제로 가장 많은 피해 사례가 있는 것이 바로 이 깡통 전세이기 때문입니다. 

​실제로 경험 부족으로 전세가와 매매가가 똑같은 집을 계약했다가 나중에 주변 사람들의 얘기를 듣고 계약금을 포기하고 계약을 파기하는 경우도 있습니다. 그래서 매매가 확인이 중요한 건데요, 매매가 확인도 안 하고 덜컥 계약부터 했다가 보증금의 상담 부분을 잃을 수가 있는 위험 부담이 있어서 아깝지만 계약금을 포기하더라도 계약을 파기하게 되는 겁니다. 

아파트-시세조회

 

위 자료는 마포구에 위치한 한 아파트의 32평형 실거래가 및 매매가 대비 전세가를 보여주고 있는데요, 포털사이트를 비롯한 다양한 부동산 관련 앱을 통해서 확인할 수 있습니다. ​때문에 계약하고자 하는 집의 매매가 및 전세가 비율을 확인하고 전세금과 대출금을 합친 금액이 집값과 비슷한 경우에는 계약을 하지 않는 것이 상식입니다. 

2. 전입신고 및 확정일자 

▶전입신고 · 확정일자 법적 효력 ​
- 전입신고 : 임대차 보호법 적용 ​
- 확정일자 : 보증금에 대한 대항력(우선변제권)

 

전입신고 및 확정일자 전입신고는 임대차 보호법을 적용받기 위해 해야 하며, 확정일자는 우선변제권 즉, 후순위보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 갖게 되기 때문에 받는 것입니다. 

​만약 3억 원의 대출이 있는 6억 원 집에 전세로 들어가고 확정일자를 안 받았는데, 그 이후에 3억 원 대출을 또 받았다면 나는 나 다음에 들어온 대출 채권자보다 우선적으로 들어왔지만 돈은 우선적으로 받을 수가 없습니다. 뿐만 아니라 전입신고를 안 하고 있는데 집주인이 바뀌었다면 임차권을 주장할 수도 없는 최악의 상황이 발생할 수도 있습니다. 

▶전세보증금을 보호하기 위한 방법 
잔금을 치른 날 전입신고 및 확정일자 필수!

3. 등기부등본 확인(빌라 등 다세대 다가구 주택)

▶등기부등본 체크 사항
다른 호실 전세보증금 및 호실 개수 체크

다가구주택은 아파트와는 다르게 대출이 있는 경우가 대부분입니다. 그런데 다른 호실 전세보증금이 얼마인지, 호실은 몇 개가 있는지 체크를 안 한다면 이제 막 계약을 한 여러분들은 맨 후순위에서 잘못하면 보증금을 한 푼도 못 받는 상황이 생길 수 있습니다. 

​내가 첫 번째 세입자라면 상관없지만 맨 마지막 세입자라면 아주 곤란해질 수 있습니다.  이건 본인이 확인하는 게 어렵습니다.  그러나 다가구인지 다세대인지 파악은 등기부등본을 떼보면 쉽게 알 수가 있습니다. 그리고 내가 계약하려는 집이 다가구로  확인이 됐다면 부동산의 현황을 물으셔야 합니다. 

​부동산에는 계약할 때 이 내용을 의무적으로 알려주게 돼 있으므로 다가구를 거래한다면 절대 직거래는 피하시기 바라며 중개사무소를 끼고 하시길 추천드립니다. 

 

다가구 대세대 주택 차이 상식선에서 알고 있자

 

4. 전세보증보험 가입하기

최근 몇 년간 부동산 가격이  엄청나게 올랐지만 언제 가격이 확 떨어질지는 아무도 알 수 없습니다. 매매 가격 6억 원짜리 집에 3억 원의 전세를 사는데 부동산 시장 환경 변화에 따라 2억 원이 될 수도 있습니다. 

​이런 경우를 역전세라고 하는데 정말 최악의 경우가 발생한 것입니다. 이런 경우는 아무도 알 수 없지만, 흐름을 보고 예측해볼 수는 있을 겁니다. 전세를 찾는 사람은 많아서 전세가는 높은데 매매가는 낮은 이런 경우, 그렇다고 월세로 들어가자니 임대료가 부담된다면 보증보험에 가입하면 마음을 놓을 수 있습니다. 

주택도시보증공사-전세보증금-반환보증-안내

주택도시 보증공사(HUG)의 '전세보증금 반환보증'을 이용하시면 됩니다. 

​물론 보험료는 내야 하지만 선순위 대출과 전세 가격이 집 가격을 넘으면 안 되고 선순위 대출이 너무 과하게 잡혀 있으면 안 되는 등 세부적인 사항들은 있지만 어차피 우리가 계약하기 전에 충분히 보증보험과 상담을 통해 안전한 집인지를 판단할 수 있기 때문에 이 보증보험을 적극 활용하시면 발생할 수 있는 문제들을 사전에 예방할 수 있는 아주 좋은 제도입니다. 

​그런데 이런 보증보험은 문제가 일어나고 하는 게 아니라 사건 전에 하는 겁니다. 보험료가 아깝기도 하고 일반적으로는 나쁜 일이 잘 일어나지 않아서 보증보험에 가입하지 않는 경우가 많이 있는데요, 사고는 예상치 못하게 납니다.  ​

그러면 보증료를 아끼면서 보증금 보호받으려면 어떻게 해야 할까요? 임차권 등기를 하시면 됩니다. 임차권 등기란 보증금을 다 돌려받지 못했는데 나는 이사는 가야 되고 하는 경우에 대항력을 갖추기 위해 등기를 하는 것입니다. 원래 대항력이란 건 내가 직접 살지 않으면 사라지게 되는데요, 임차권 등기를 해놓게 되면 직접 살지 않고 다른 곳에 살더라도 보증금을 보호받을 수가 있는 겁니다.

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