주택연금 가입 조건 및 예상 수령액과 장단점 분석

 이번 포스팅에서는 주택연금 제도 가입 조건과 수령액 그리고 장점 및 단점은 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 우리나라 가계의 재산의 형태를 살펴보면 주택을 포함한 부동산이 70% 이상입니다. 요즘은 금리는 낮고 수명은 길어졌습니다. 옛날처럼 자식들에게 노후에 도움을 바라는 것이 현실적으로 많이 어려워졌습니다. 그러다 보니 내 집을 주택금융공사에 맡기고 주택연금을 통해 생활비는 스스로 해결하자 하시는 분들이 많이 늘어났다고 합니다.

 

 

 

■ 주택연금 목차

1. 주택연금이란?
2. 가입조건
3. 주택연금 장점
4. 예상 수령액
5. 중도해지 후 재가입의 경우
6. 해지 시 단점
7. 부부 중 한 명 사망 시

---

1. 주택연금이란?

주택연금은 기본적으로 담보대출이라고 볼 수 있습니다. 우리가 기존에 알고 있는 담보대출은 은행의 내 집을 저당을 잡히고 목돈을 받아서 그 돈을 활용하는 개념입니다.

그런데요, 주택연금은 담보대출 금액을 평생 쪼개서 받는 겁니다. 연금의 형태로 매달 조금씩 대출을 받고, 나중에 기존 담보대출보다 조금씩 받기 때문에 장점이 있습니다.

2. 가입조건

• 가입 연령 : 부부 중 한 명이 만 55세 이상
• 주택 가격 : 공시 가격 9억 원 이하
• 주택 종류 : 아파트, 단독 주택, 주거용 오피스텔 등

3. 주택연금 장점

 대출을 조금씩 받는 것이 왜 장점일까?라는 생각이 생길 수 있습니다. 연금은 매달 조금씩 받기 때문에 대출을 그만큼 조금씩만 받은 것입니다. 따라서 대출을 한 번에 받게 되면 전체 금액에 대한 이자가 발행하지만 연금은 매월 지급된 금액에 대해서만 이자가 발생합니다. 

이자 등 비용 상대적으로 저렴, 사망 시 상계 처리

 또 그 이자를 연금을 받은 동안에 갚는 것이 아닙니다. 일단은 계산만 해두고 향후 부부가 모두 사망을 하게 되면 주택의 가격과 기존에 받았던 연금, 그리고 그동안 발생한 이자를 계산해서 집값에서 연금하고 빼고 나머지 차액을 정산해 주는 이런 개념입니다.

 그리고, 주택연금에는 LTV의 적용을 받지 않기 때문에 연금 수령 기간이 길어져서 받은 금액이 집값을 초과하게 되더라도 이런 규제 적용은 받지 않는다는 장점이 있습니다.

4. 예상 수령액

나이/주택(단위 : 만 원)	3억 원	5억 원	9억 원
60세	62	103	187
70세	92	153	272
80세	146	244	327

종신 지급 방식을 예로 들면 가입 시점이 늦어질수록, 그러니까 나이가 많아서 가입할수록 연금액은 많아지게 됩니다. 

시가 9억 원짜리 주택을 예로 들어 정액형 기준으로 ▶만 60세에 가입하게 됐을 때 매월 187만 1000원을 받을 수 있고요, ▶70세에 가입하면 272만 원, ▶80세에 가입하면 327만 1000원이 나오게 됩니다.

 

 결국은 대출을 해주는 쪽도 앞으로 얼마나 더 오랜 기간 연금을 지급해야 하는지 생각해야 하기 때문에 나이가 높을수록 금액이 많아지고 나이가 작을수록 금액이 작아지는 개념입니다. 그런데 위의 사례는 주택의 가격에 변화가 없다는 조건입니다. 최근 몇 년간 주택 가격이 많이 오른 경우는 어떻게 되는지 궁금해질 수 있습니다. 하지만 아쉽게도 집값이 올랐다고 해서 연금액이 더 늘어나지는 않습니다.

 주택연금의 경우에는 가장 중요한 것이 안정성을 최우선으로 하고 있습니다. 때문에 주택 가격이 올랐다고 연금액을 더 주지는 않습니다. 하지만 반대로 주택 가격이 떨어지더라도 연금액이 줄어들거나 중간에 연금이 끊기는 불상사는 일어나지 않는다는 것이 가장 큰 장점입니다.

 

5. 중도해지 후 재가입의 경우

 요즘 많이 오른 집값 때문에 기존 가입자들의 고민이 생겼다고 합니다. 만일 기존 가입을 해지하고 새로 가입하려면 어떻게 해야 될까요? 그런데 해지를 하고 다시 받게 되면 조심을 하셔야 할 부분이 많이 있습니다. 가장 중요한 것이 해지 후에 그 주택으로 다시 가입을 하려면 3년은 기다려야 합니다.

 즉, 해지 이후 3년 동안 본인의 생활비를 어떻게 마련할지 염두에 두셔야 합니다. 그리고 3년을 기다리는 동안에 집값이 다시 떨어질 수도 있는 점도 고려를 해야 합니다.

6. 해지 시 단점

 - 해지 시 보증료 환불 불가
 - 재가입 시 보증료 추가 납부

 또한 해지 시 사라지는 비용도 있습니다. 연금에 처음에 가입하게 되면 보증료로 시세의 1.5%의 가입 비용을 내야 됩니다. 그런데 처음 가입했을 때 냈던 보증료는 돌려받지 못하고, 새롭게 가입 다시 한번 1.5% 금액을 또 한 번 내야 됩니다.

주택 가격을 한 5억 정도로 계산을 했을 때 보증료는 약 1800만 원 정도입니다. 결코 작지 않은 금액이죠.

7. 부부 중 한 명 사망 시

 주택의 명의는 단독이거나 공동명의 상관없이 부부 두 명이 모두 생존해 계실 때까지는 연금을 지급해 줍니다. 여기에 단점이 있었습니다.

부부 중 한 명이 사망을 했고 나머지 한 분에게 배우자에게 연금을 계속 지급을 해줘야 합니다. 그때 주택의 상속권을 가진 자녀들이 반대를 할 수가 있겠죠, 따라서 상속 문제로 자녀들과 관계가 틀어지게 되면 배우자의 연금이 정지되는 경우가 발생했었습니다.

그래서 주택금융공사에서는 2021년 6월부터 부부 중 한 명이 사망 시에 연금 수급권이 자동으로 승계되는 '신탁형'이라는 걸 새롭게 도입할 예정입니다.

▶신탁형의 특징
1. 소유권 주택금융공사 이전
2. 배우자 연금 자동 승계 계약
3. 사망 시 주택 처분 · 상환 기존 상품과 동일

 

 

 

 신탁형은 사실상 승계의 소유권이 바뀐다고 보시면 됩니다. 기존에는 소유권을 내가 그대로 보유를 하고 있다가, 이런 소유권 이전 사항이 발생하면 주택금융공사가 소유를 하고 배우자한테 연금을 지급을 해 주는 겁니다. 그리고 추후 부부 모두 사망하게 되면 그때 상속인에게 지급을 해 주는 됩니다.

 다시 설명드리면 소유권은 일단 주택금융공사가 임시적으로 행정적 절차에 의해서 맡아두고 배우자에게 계속해서 연금을 지급을 해 줄 수가 있는 겁니다. 그러다가 부부 모두 사망하는 경우에 수령했던 연금과 이자 그리고 집값 차액을 계산해서 차액이 남는다면 상속인한테 돌려주고, 혹시 집값보다 많은 연금을 받아 갔다고 하더라도 상속인한테 그걸 추가로 청구를 하지는 않습니다.

 신탁형의 경우 일단 우선 신규 가입자를 대상으로 적용하게 되며, 기존 가입자에 대해서는 순차적으로 전환 신청을 하시는 분에 한해서 적용할 예정입니다.