주택담보대출 용어 LTV DTI DSR 어렵지 않아요

은행에 주택담보대출과 관련된 내용을 문의하다 보면 그동안 접하지 못했던 용어들로 어려움을 겪게 되는데요, 그래서 이번 포스팅에서는 주택담보대출과 관련된 용어 중에서 LTV, DTI, DSR 용어에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 최근 그 어느 때보다도 내 집 마련에 대한 뜨거운 관심은 아파트 청약시장으로 몰리고 있습니다. 그나마 청약조건이 안 되는 분들은 대출을 통한 주택 매수에 열을 올리고 있는 상황이죠, 그러데요, 청약이 됐던 매매가 됐던 대출을 받지 않고 내 집 마련을 하는 것은 매우 어려운 것은 누구나 비슷한 상황일 거라 생각됩니다.​

■ 주택담보대출 용어 정리

1. LTV
2. DTI
3. DSR

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1. LTV

 LTV(loan to value ratio) 부동산 담보 인정 비율이라고합니다. 간혹 LTV를 '주택담보인정비율' 즉, 주택의 한정해서 설명해 놓은 경우가 있습니다. 부동산 담보대출이라는 것은 아파트와 주택에 한정된 것은 건 아닙니다. 상가, 공장, 오피스텔, 토지 등 모든 부동산을 담보로 대출을 받을 수 있습니다.

 그리고 이런 부동산들도 각 은행에서 정해놓은 담보인정 비율이라는 것이 있기 때문에 그냥 '부동산 담보인정 비율'이라고 생각하시면 됩니다. 즉, 해당 부동산을 담보로 해서 돈을 빌릴 때 인정받을 수 있는 자산 가치의 비율을 말합니다.

아파트 가격	LTV	대출가능금액(최대)
5억 원	60%	3억 원

상가 가격	LTV	대출 가능 금액(최대)
5억 원	55%	2억 7500만원

 물론 이 경우에 아파트, 상가 모두 매매 가격을 기준으로 계산을 하는 건 아닙니다. 아파트 같은 경우에는 국민은행에서 고시하는 kb아파트 시세를 기준으로 하고 있으며, 상가의 경우에는 은행에서 감정평가 법인을 통해서 얻게 된 감정 가격을 기준으로 계산을 합니다. 

2. DTI

 DTI(debt to income)총부채 상환 비율은 나의 연소득에서 연간 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 대출 원금 상환액이 연소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 대출 금액을 제한하는 것입니다. 그래서 첫 번째 안내해 드린 LTV 조건을 충족시킨다고 하더라도 DTI 기준을 충족하지 못하면 원하는 대출금이 안 나올 수 있습니다. 

연소득	DTI	대출 원리금 상환액
1억 원	40%	4천만 원

 예를 들어 연소득이 1억 원이고 DTI 가 40%라고 하면 대출 원리금 상환액이 4천만 원을 넘지 못하도록 대출한도가 제한이 됩니다. 본인의 연소득을 기준으로 대출 한도를 정하기 때문에 개인의 채무 상환 능력을 평가하는 기준이라고 보시면 됩니다. 

3. DSR

 DSR(debt service ratio) 총부채 원리금 상환 비율. 개인이 가지고 있는 모든 금융기관의 원리금의 합을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다.

​예를 들어 이번에 아파트를 구입하면서 아파트 담보대출을 받아야 됩니다. 그런데 기존에 다른 대출도 있을 수 있잖아요, 자동차 할부금이나 신용대출, 학자금 대출도 남아 있어서 원금과 이자를 조금씩 갚아나가고 있는 대출들이겠죠. 그럼 일단 이번에 새로 아파트 담보대출을 받으면서 내가 앞으로 갚아 나가야 할 원금과 이자가 있겠죠. 이 금액은 DTI나 DSR이나 다 포함을 시킵니다.

DTI : (신규 주택담보대출 원리금 + 기존 대출 이자)/연소득
DSR : (신규 주택담보대출 원리금 기존 대출 원금과 이자)/연소득

그런데 DTI를 계산할 때는 아파트 담보대출 말고, 기존에 원래 있던 대출들 자동차 할부금이나 학자금 대출이나 다른 신용대출이 있다고 설명드렸고요, DTI는 이번에 받는 주택담보대출의 원리금 그리고 기타 다른 대출의 이자만 가지고 계산을 합니다. 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자, 이 금액이 내 소득 대비 몇 프로인지 계산을 하는 것이 DTI입니다.

반면 DSR은 신규로 받는 아파트 담보 대출에 원금과 이자는 당연히 포함이 되고요, 기타 다른 대출에 원금과 이자까지 포함해서 계산을 합니다. 내가 가진 모든 대출에 원금과 이자를 합쳐서 내 소득과 비교를 하는 것이 DSR이라고 보시면 됩니다.

​그럼 당연히 DSR이 DT 보다 맞추기가 힘들겠죠. 기타 대출금의 원금까지 합쳐서 내 소득과 비교를 해서 일정 비율이 넘으면 안 되니까요. 그래서 대출을 규제하는 입장에서 DTI 보다 더욱 정확하고 까다롭게 채무 상환 능력을 검증하는 지표가 DSR이라고 이해하시면 되겠습니다.

​그래도 복잡하시죠, 지금 당장 주택 구입을 앞두고 계시는 분이라면 어렵게 계산하지 마시고 자신의 소득자료와 대출 내역 등을 준비하시고 은행 창구에 문의를 하시는 것이 편할 것으로 판단됩니다.

LTV-썸네일