백사마을 재개발 사업개요 및 추진 현황

조감도

서울시 노원구 중계본동에 위치한 백사마을은 초기 생성과정이 1967년 청계천과 영등포 등에서 살던 철거민들을 강제고 이주시키면서 수도와 전기조차 없을 정도의 거의 난민촌에 가까운 열악한 주거환경으로 유명했던 곳입니다. 현재도 열악한 환경은 별로 다를 것이 없는 지역입니다. 

하지만 서울시는 지난 2021년 3월 2일 중계본동 주택 재개발 정비사업, 일명 '백사마을'의 사업시행인가를 고시하면서 정비구역 지정 12년 만에 재개발 사업이 본격화되었습니다.

더불어 같은 해 12월에는 GS건설을 시공사로 결정하면서 사업에 속도를 내고 있는데요. 이 사업장의 전체적인 내용에 대해서 알아보겠습니다.

 

■ 입지 및 주변 환경

위치도

백사마을은 주거환경이 열악한 만큼 이곳의 입지가 좋다고는 할 수 없는 곳입니다. 다만 불암산 자락에 위치하고 있어 개발이 완료되는 시점에는 뛰어난 자연환경을 갖춘 단지로 재탄생할 것으로 보입니다.

지하철 7호선 하계역과는 약 1.6km 거리에 위치하고 있어 도보로 이용하기에는 다소 부담이 가는 거리입니다. 

동북선-경전철-노선도

하지만 상계역에서 왕십리역으로 연결되는 동북선 경전철 은행사거리역과는 약 1.2km 거리로 2025년 개통이 예정되어 있어 지하철역과의 접근성은 개선될 예정입니다. 

 

■ 주요 추진 경과

백사마을 재개발 사업은 ▲2009년 정비구역으로 결정되었고 사업시행자로 LH가 참여했지만 주거지 보전사업으로 인해 사업성 저하 논란 끝에 2016년 시행자 자격을 포기하면서 오랜 기간 사업이 정체되었던 곳입니다.

이후 SH가 새로운 사업시행자로 결정되었고 ▲2021년 3월 2일 사업시행인가를 받고 ▲2021년 12월 GS건설을 시공자로 결정하였습니다.

이 사업장은 재개발사업은 전면 철거 방식의 ‘주택 재개발 사업’과 ‘주거지 보전사업’ 유형을 연계해 진행하게 되는데요. 주거지 보전사업은 재개발구역에서 해당 주거지 특성 보전과 마을 공동체 활성화를 위해 건축물의 개량, 건설 등의 사항을 포함해 임대주택을 건설하는 것입니다. 

투시도

하지만 최근 또다시 주거지 보전사업의 임대주택 공급과 관련해 문제가 발생했다는 소식입니다. 기존의 주거지 특성을 보존하고 모두 다른 형태의 임대주택을 공급하는 바람에 공사비 검증에 어려움을 겪고 있는 것입니다.

때문에 당초 오는 4월 조합원 분양신청을 받을 예정이었지만 일정이 다소 늦어질 것으로 전망되고 있습니다.

그럼에도 불구하고 조합 측에 따르면 4월 말경에는 감정평가액과 조합원 분양가가 나올 것이라고 전하고 있으며 5월 중에는 조합원 분양 신청을 할 수 있도록 SH와 협의 중에 있다는 소식입니다. 

 

■ 사업개요

• 정비구역 명칭 : 중계본동 주택 재개발 정비사업
• 정비구역 위치 : 서울시 노원구 중계본동 30-3번지 일대
• 시공사 : GS건설
• 조합원 수 : 약 1200명
• 주용도 : 공동주택(아파트) 및 부대 복리시설
• 정비구역 면적 : 186,965㎡
• 정비 기반시설 : 41,761㎡
• 대지 면적 : 145,198㎡
• 연면적 : 355,531㎡
• 건폐율 : 27.09%
• 용적률 : 196.45%
• 규모 : 지하 4층 ~ 지상 20층, 34개 동
• 임대 물량 : 484세대
• 분양 : 조합 약 1200세대 / 일반 753세대
• 총 세대수 : 2,437세대

 

■ 주택 공급 계획

배치도

주택-공급-계획

새롭게 공급될 면적 타입은 전용 면적 기준 ▶59㎡ ▶74㎡ ▶84㎡ ▶101㎡ ▶114㎡ ▶129㎡ ▶135㎡ ▶145㎡ ▶190㎡ 중 · 소형 및 대형 평형으로 구성되어 있습니다.

 

■ 인근 현황 - 포레나 노원 

포레나-노원

상계동 재건축의 첫 스타트를 끊었던 ‘포레나 노원’은 상계주공 8단지를 재건축한 단지로 2018년 8월 분양을 실시하여 2020 12월 입주를 한 단지입니다.

전체 규모는 ▲지하 2층 ~ 지상 30층, 16개 동 총 ▲1,062세대 규모로 공급 면적 ▲66B㎡ ▲67A㎡ ▲79A㎡ ▲79B㎡ ▲81C㎡ ▲97㎡ ▲111A㎡ ▲111B-1㎡ ▲112C㎡ ▲112B-2㎡ ▲149㎡로 구성되어 있습니다. 

분양가-및-매물시세

포레나 노원의 분양 당시 분양가 및 최근 매물 시세는 위의 그래프를 참고하시기 바랍니다.