신월곡1구역 재개발 내홍으로 사업 정체

성북구에 위치한 신월곡1구역은 올해 초까지만 해도 순조롭게 재개발 사업이 진행되던 사업지인데요, 최근 조합 집행부와 조합원 간의 법정 다툼으로 인해 사업이 정체되고 있는 모습입니다. 이 구역 조합원 일부는 7월 3일과 6일 조합 집행부 해임을 의결했습니다. 조합 측이 시공사 경쟁입찰을 배척 하면서 조합원들에게 손해를 입혔다는 이유입니다. 이 구역의 추진 현황 및 사업 내용에 대해서 알아보겠습니다.

조감도

신월곡1구역 도시환경정비사업

1. 재개발 추진 과정
2. 사업개요 및 분양가
3. 인근 현황
4. 입지 및 주변환경

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1. 재개발 추진 과정

재개발-추진-절차

신월곡1구역은 2009년 1월 정비구역으로 지정된 후 같은 해 8월 조합설립 인가를 받았습니다. 조합설립 인가 후 10년의 시간이 흘러 사업의 속도가 많이 떨어지지만 2019년 7월 사업시행인가를 신청하였고, 환경영향평가가 2020년 3월 9일 조건부로 통과되었습니다. 2020년 4월 20일에는 보완자료 제출을 완료하고 지난 8월 20일 성북구청으로부터 사업시행인가를 받았습니다.

또한 2021년 2월 6일까지 사업시행인가에 따른 조합원 분양신청이 완료되었습니다. 신청결과는 아래와 같습니다.
 ▶ 총세대수 : 2,025세대 / 분양신청자 수(403명) : 공동주택 신청자 수 395명(1+1 116명 포함)
 ▶ 전용 59㎡(910세대) : 신청자 수 - 139세대 / 잔여세대 수 : 771세대
 ▶ 전용 84㎡(771세대) : 신청자 수 - 117세대 / 잔여세대 수 : 42세대
 ※ 아래 주택 공급 계획 '조합원 분양 신청 현황'을 참고하세요.

계획상으로는 2022년 관리처분 인가 후, 2023년 조합원 및 세입자 이주, 철거를 거쳐 2024년 착공과 2027년 입주를 목표롤 사업은 진행하고 있습니다. 하지만 앞서 설명드린 것처럼 최근 조합 측과 일부 조합원 간의 법정 다툼에 휘말리면서 사업 진행에 차질을 빚고 있습니다.

양측이 가장 크게 부딪히는 부분은 시공사 교체 문제입니다. 이 사업장은 2009년 롯데건설과 한화건설 컨소시엄을 시공사로 선정했습니다. 하지만 이후 유효한 조합원 총회가 한 차례도 열리지 않으면서 12년째 계약서에 서명을 못 하고 있습니다. 조합 집행부 교체를 요구하는 측에선 시공사를 경쟁입찰로 재선정해 아파트 브랜드 가치를 높여야 한다고 주장하고 있는 반면 조합 측에선 "시공사를 교체하려면 그로 인한 소송과 입찰 과정 등으로 사업 지연은 불가피하다"며 난색을 표하고 있는 상황입니다. 이문제가 해결되기 전까지 사업 진행은 어려울 것으로 보입니다.

또한 이 사업장은 성북 2구역은 결합개발을 추진 중에 있는데요, 성북 2구역의 용적률을 낮춰 신월곡1구역으로 이관하는 대신 신월곡1구역은 분양 물량과 개발 수익 일부를 성북 2구역과 공유하는 방식입니다. 

이 구역의 특이점으로는 서울교통공사와 길음역과 신길음1구역 단지를 연결하는 지하철 연결통로 건으로 협의 중에 있으며 이 계획이 통과되면 이 단지의 가치는 더 높은 평가를 받을 것으로 전망됩니다.

2. 사업개요 및 분양가

신월곡1구역-사업개요

이 사업장은 서울시 성북구 하월곡동 88번지 일대 정비구역 면적 55,112.0㎡ 규모로 토지 등 소유자 수 459명, 조합원 수는 445명입니다. 이 구역은 정비기반 시설 3,130㎡를 기부 채납 하고, 대지 면적 40,600㎡ 부지에 건폐율 40.24%, 용적률 679.82%를 적용하여, 아파트 지하 6층 ~ 지상 47층, 판매시설 지하 6층 ~ 지상 30층, 총 10개 동, 임대 아파트 217세대를 포함 총 2,244세대 규모의 대단지 아파트 및 복리 부대시설, 오피스텔 상가(주상복합) 등을 건립할 계획입니다.

※주택 공급 계획

조합원_분양신청_현황

이 구역은 전용 면적 57㎡ ~ 155㎡까지 총 27개 타입으로 구성되어 있습니다. 면적별 세대수는 위의 표를 참고하시기 바랍니다.

※ 예상 분양가

▶조합원 평균 예상 분양가

• 59㎡ : 3.3㎡당 약 2,320만 원 / 약 5억 8,000만 원
• 84㎡ : 3.3㎡당 약 2,300만 원 / 약 7억 5,918만 원

위 금액은 업계에서는 추정치입니다. 향후 정부의 부동산 정책과 시장 환경 변화에 따라 변동될 수 있습니다.

3. 인근 현황

길음-롯데캐슬-클라시아-매물-시세

길음 1구역을 재개발한 '롯데캐슬 클라시아'는 최고 37층, 19개 동 총 2,029세대 규모로 지난 2019년 5월 분양하여 2022년 1월 입주 예정인 단지입니다. 

▶ 분양 당시 일반 평균 분양가

• 59㎡ : 약 6억 2,100만 원
• 84㎡ : 약 7억 9,700만 원

▶이 단지 최근 매물 호가

• 59㎡ : 약 13억 원
• 84㎡ : 약 16억 원에 형성되어 있습니다.   

 

4. 입지 및 주변 환경

위치도

이 사업장은 길음 뉴타운과 도로 하나를 두고 마주 보고 있는 곳으로 지하철 4호선 길음역과 인접한 초역세권 단지입니다. 더불어 2019년 착공, 2025년 개통 예정인 동북선 미아사거리역과 2021년 착공을 거쳐 2025년 개통 예정인 강북횡단선 종암역의 중간에 위치하고 있어 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있는 구역입니다.

지도에서 보시는 것처럼 단지 인근 송곡초등학교, 송곡중학교, 서울도시과학기술고등학교와 인접하고 있어 좋은 교육 환경을 갖추고 있으며, 현대백화점, 이마트 등의 생활 편의시설을 도보로 이용이 가능한 단지입니다. 길음뉴타운 사업이 완료되고 이 구역 사업이 마무리되면 상당한 프리미엄이 예상되는 지역입니다.

 

성북2구역 연내 사업시행인가 신청