아파트 청약전 기본 상식 용적률과 건폐율

아파트 청약을 준비하다 보면 반드시 나오는 용어가 용적률 건폐율입니다. 부동산에 조금이라도 관심이 있는 분들은 너무나 친숙한 용어이지만, 살아오면서 처음으로 아파트 청약을 신청하시는 분들이나 부동산에 관심이 없었던 분들에게는 다소 생소한 단어일 수 있습니다. 이번 글에서 두 단의 차이와 층수 계산하는 법 등에 대해서 알아 보겠습니다. 

■ 부동산 용어 기본 상식 - 용적률과 건폐율

1. 기본 개념
2. 용도지역 별 건폐율, 용적률의 적용 비율
3. 건폐율
4. 연면적
5. 용적룰

---

1. 기본 개념 

아주 간단하게 말하면 건폐율은 집이나 건물을 지을 대상의 토지 면적(전체 면적)에 건물의 바닥 면적이 몇 % 가  적용되는지를 나타내는 것입니다. 용적률은 건폐율을 적용한 면적에 몇 층을 지을 수 있는지를 나타내는 비율로 이해하시면 됩니다.

​즉, 아파트의 경우 용적률이 높을수록 지을 수 있는 가구 수가 많아지고, 건폐율이 낮을수록 아파트의 동 간 간격이 여유롭다고 이해하시면 편할 것 같습니다. 또한 우리나라는 토지의 모든 곳을 용도지역을 분류하고 있습니다. 이 용도지역에 따라서 아파트, 주택, 건물 등을 지을 수 있는 규모를 법으로 정해 놓고 있습니다.

 

2. 용도지역 별 건폐율, 용적률의 적용 비율

재개발이나 재건축 사업장의 경우 지역에 따라서 상업지역, 공업지역에서 사업이 진행되는 경우도 있지만 대부분 주거지역에 해당됩니다. 제1종, 2종, 3종 일반 주거지역으로 분류되거나 제2종, 3종이 혼재한 경우도 존재합니다. ​즉, 몇 종 주거지역이냐에 따라서 지을 수 있는 층수를 확인할 수 있습니다.

3. 건폐율

건폐율은 대지 면적 중 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율입니다. 위 그림에서 보시는 것처럼 대지 면적 100㎡에 건축 면적 60㎡인 경우라면 건폐율은 60%가 되는 것입니다.

※ 건폐율 - 대지면적에 대한 건축면적의 비율 ​

건폐율 산정 시 사용되는 대지면적은 건축대상 필지 또는 부지의 면적을 말하며, 건축면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적(水平投映面積)을 말한다. 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다.

출처 : 서울시 도시계획 용어사전

 

건폐율을 용도지역 별로 설정하고 제한하는 이유는 무분별한 개발을 막고, 도시에 여유 공간을 확보하여 채광이나 일조, 통풍 등의 공간을 만들어 쾌적한 주거환경을 조성하기 위함입니다.

4. 연면적 

연면적은 건축물의 각층 바닥면적의 합계를 나타내는 것으로 위 그림처럼 건축물의 바닥면적이 300㎡, 지하 1층, 지상 3층의 경우 연면적은 1,200㎡가 되는 것이고요, 다만 용적률 산정 시 적용하는 연면적의 경우에는 지하, 지상층의 주차장 면적을 제외한 바닥면적의 합계를 적용하고, 하나의 대지 안에 2개 동 이상의 건축물이 있을 경우에는 각 동의 연면적의 합계를 적용합니다.

5. 용적률

※ 용적률 - 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. ​

용적률은 대지 내 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율을 말한다. 다만, 지하층·부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외된다. ​

용적률이 높을수록 대지면적에 대한 호수밀도 등이 증가하게 되므로 용적률은 대지 내 건축밀도를 나타내는 지표로 활용되며 특히 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 시행령과 「서울특별시 도시계획조례」 등에서 용도지역·용도지구 별 건축물에 대한 용적률의 법적인 한도가 규정되어 있다. ​

또한 대지 내 공지, 보행공간 조성, 공개공지 확보, 공공공지의 기부채납 또는 임대주택의 건설 등, 도시계획사업에 따른 사업자의 공공기여를 유도하기 위한 용적률에 대한 완화 내지 인센티브 부여 방안 등도 법규 및 조례를 통해 시행되고 있다. ​

출처 : 서울시 도시계획 용어사전

​​이렇게 용적률 건폐율에 대해서 알아봤습니다. 도움이 되셨기를 바랍니다. 

부동산 전용면적 공급면적의 이해와 면적 계산기 앱 활용