주택 청약 무주택 기준 및 무주택 기간, 가점 계산하는 방법

 아파트 청약을 위해서는 무주택 기준과 무주택 기간을 계산하는 방법 등에 대해서 정확하게 알고 있는 것이 중요합니다. 이 부분을 잘못 계산하는 경우에는 아파트에 당첨이 됐다가도 부적격으로 당첨이 취소되기도 하며, 각종 부동산 세금 문제를 해결하는 데 있어서 주택 소유 여부는 아주 중요합니다. 그런데 나와 내 가족이 주택을 소유하고 있어도 무주택이 되는 경우도 있습니다. 그리고 실제 무주택 기간에 영향을 주는 경우도 있습니다.  기본적으로 내가 보유한 주택이 없거나 나와 같은 세대원이 보유한 주택이 없는 경우를 무주택이라고 합니다.  여기까지는 대부분 알고 계시는 내용입니다.

그런데요, 때로는 내가 진짜 무주택이 맞는지 애매한 상황이 있습니다. 그래서 주택 공급에 관한 규칙 제53조의 여러 조항 무주택 여부를 판단하는 기준 중 헷갈릴 수 있는 것들을 정리해 보겠습니다.

주택 청약 무주택 기준 및 무주택 기간

1. 주택을 소유하고 있어도 무주택으로 보는 경우
2. 무주택 기간 계산

---

 1. 주택을 소유하고 있어도 무주택으로 보는 경우

주택공급에 관한 규칙 제53조

1.    면적 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권
2.    전용 60제곱미터, 수도권 1.3억 원 이하, 기타 0.8억 원 이하 주택
3.    60세 이상 직계존속이 소유한 주택 또는 분양권
※ 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 사람은 제외
※ 소형, 저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람

법적으로 엄연히 내가 주택을 갖고 있지만 주택을 갖고 있지 않은 것으로 간주해 주는 대표적인 경우가 다음 세 가지입니다.  첫 번째는 용도 가격 상관없이 전체 면적이 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권을 소유하고 있으면 주택이 없는 것으로 간주합니다. 20㎡면 원룸 크기 정도 된다고 보시면 되겠습니다. 그리고 두 번째는 전용면적이 60제곱미터 이하, 여기서 면적은 전체 면적이 아니라 전용면적입니다.

 우리가 알고 있는 20평대 아파트 크기라고 보시면 됩니다. 그리고 수도권은 주택 공시 가격 1억 3천만 원 이하 비수도권은 8천만 원 이하로 면적과 공시 가격을 모두 충족하면 이 역시도 주택이 있어도 주택이 없는 것으로 간주합니다. 

 마지막 세 번째는 60세 이상 직계 존속이 소유한 주택도는 분양권은 주택이 있어도 무주택으로 간주해서 같은 세대를 구성하고 있는 직계 비속이 1순위 청약 자격에 영향을 주지 않습니다. 

 그런데 앞에서 설명한 세 가지 조건 중에서 하나라도 해당되는 주택을 갖고 있으면 주택을 소유하지 않은 것으로 간주합니다. 하지만 그런 주택을 두 채 이상 보유한 경우에는 무주택자로 인정하지 않습니다. 그리고 밑에 소형 저가 주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람이라고 해서 오직 하나의 주택에 대해서만 무주택으로 인정하는 것을 알 수 있습니다.

다가구주택

 그리고 이런 경우가 있을 수 있겠죠. 예를 들어서 위의 사진에서 보시는 건물처럼 건물 주인은 1명인데 각 호실로 나눠져 있어서 여러 사람이 임대로 들어와 있는 건물이 많습니다. 이런 건물을 다가구 주택이라고 합니다. 이런 다가구주택을 1명이 아니라 공동명의로 소유하는 경우에 대해서 법이 개정된 내용이 있습니다.

 기존에는 다가구 주택은 단 1%만 소유하고 있어도 지분이 아니라 다가구주택 전체 면적을 소유한 것으로 봐서 주택 소유 여부를 결정했습니다. 잘 아시다시피 다가구주택의 각 호실은 소형 면적이지만 건물 전체는 면적이 크다 보니까 1순위 청약 자격의 제안을 받았었습니다. 쉽게 말해서 10개의 호실 중 1개 호실만 소유를 해도 저 건물 전체를 다 소유한 것으로 간주돼서 결국 소형 저가 주택 소유자로서 권리를 누릴 수 없다는 뜻입니다. 

그런데 이제부터는 다가구주택의 지분을 소유하고 있더라도 별도의 출입문이 분리돼 있고 단독 거주가 가능하면 보유한 지분만큼만 주택을 소유한 것으로 인정받고 그 면적과 가격이 소형 저가 주택 조건을 충족하면 역시 무주택으로 봅니다. 즉, 내가 소유한 지분이 20㎡ 이하이거나 전용 60㎡ 이하이면서 환산금액이 수도권 1억 3천만 원 이하, 비수도권 8천만 원 이하에 해당되면 무주택으로 본다는 것입니다.

 

2. 무주택 기간 계산 

그럼 이런 기준을 두고 나의 무주택 기간과 이 기간으로 받을 수 있는 무주택 가점은 얼마나 되는지 개인별, 상황별로 적용을 보시기 바랍니다.

청약가점표

기본적인 체계는 무주택 기간이 1년 미만이면 2점, 그 이후부터 무주택 기간이 1년씩 늘어날 때마다 2점씩 가산해서 최장 15년 이상이 되면 32점 만점을 받게 됩니다. 하지만 보통 자신이 무주택 시작 시점을 착각하거나 정작 무주택 조건을 갖춰놓고도 내가 무주택자인지 몰라서 제대로 권리를 행사하지 못하는 경우가 많습니다. 지금부터 각 상황별로 무주택 기간을 어떻게 계산하는지 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

■ 사례

주택-소유-없는경우-1

 첫 번째로 지금은 물론이고 과거에 단 한 번도 주택을 소유한 적이 없었던 경우를 보겠습니다. 평생 주택을 소유한 적이 없는 경우라면 결혼 여부가 중요합니다 평생 주택을 소유한 적이 없는 상태에서 만 30세. 생일이 지나기 전까지 결혼을 하지 않았다면 만 30세 생일이 지나는 시점부터 해당 아파트 입주자 모집 공고일까지를 무주택 기간으로 봅니다.

주택-소유-없는경우-2

 

그리고 역시 평생 주택을 소유한 적이 없는 상태에서 만 30세 생일이 지나기 전에 결혼을 했다면. 혼인신고를 한 날로부터 해당 아파트 입주자 모집 공고일까지를 무주택 기간으로 봅니다. 

주택-소유-있는경우-1

 이번에는 과거에 한 번 이상 주택을 가진 적이 있는 경우로 보겠습니다. 주택을 소유한 적이 있는 경우라면 무주택이 된 시점이 중요한데요. 과거에 주택을 소유한 적이 있는 상태에서 만 30세 생일이 지나가기 전까지 결혼을 하지 않았다면 나이와 상관없이 법적으로 정한 무주택 조건을 충족하는 그 순간부터. 해당 아파트 입주자 모조 공고일까지를 무주택 기간으로 봅니다.

주택-소유-있는경우-2

 과거에 주택을 소유한 적이 있는 상태에서 무주택이 된 시점이 만 30세 생일이 지나기 전보다 빠르다면 무주택 시점과 상관없이 만 30세의 생일이 지나는 그 시점부터 해당 아파트 입주자 모집 공고일까지를 무주택 기간으로 봅니다.

주택-소유-있는경우-3

이번에는 과거에 한 번 이상 주택을 가진 적이 있는 다른 경우로 보겠습니다. 이 경우는 만 30세가 된 시점이 중요합니다. 과거에 주택을 소유한 적이 있는 상태에서 만 30세 생일이 지나기 전에 결혼을 했다면 혼인신고일과 무주택이 된 날 중에서 늦은 날부터 해당 아파트 입주자 모집 권고에까지를 무주택 기간으로 봅니다.

주택-소유-있는경우-4

똑같은 조건에서 무주택이 된 날과 혼인 신고일이 바뀐다면 역시 그중에서 늦은 날부터 입주자 모집 공고일까지를 무주택 기간으로 계산하시면 됩니다.

 내용이 많이 복잡하지만 무주택 조건과 무주택 기간은 아무리 늦어도 입주자 모집 공고일까지 맞추는 것이 가장 중요합니다.